物业管理师基础知识制度复习向导讲解分析报告.docVIP

复习向导 《物业管理师资格考试大纲》（2014版）是我们复习的指导性文件，《物业管理基本制度与政策》科目修订后各章的知识点数如下： 章节 考试内容 知识点数 备注 第一章物业管理概述 五节 23 考点不多 第二章物业管理服务 八节 27 考点较多 第三章物业管理的基本制度 七节 59 考点最多 第四章房地产相关制度与政策 八节 23 考点不多 第三章物业管理的基本制度 第一节业主大会制度 第二节管理规约制度 第三节前期物业管理招标投标制度 第四节物业承接查验制度 第五节物业服务企业资质管理制度 第六节物业管理从业人员职业资格制度 第七节住宅专项维修资金制度 考试目的 测试应考人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决物业管理服务工作实际问题的能力。 第一节业主大会制度 大纲要求： 业主大会的作用和特征； 业主的权利和义务； 业主大会的组成和性质； 业主大会的筹备与成立； 业主大会的职责； 业主大会会议； 业主大会议事规则的主要内容； 业主代理人和代表人； 业主大会决定事项的表决； 业主委员会的职责； 业主委员会委员的任职条件和资格终止； 业主委员会会议； 业主委员会的补选与换届； 业主委员会的备案； 业主委员会的工作经费； 业主委员会的工作档案； 房地产行政主管部门和街道办事处； 乡镇人民政府的指导和监督。 1、业主大会制度 2、管理规约制度 3、前期物业管理招投标制度 4、物业承接查验制度 5、物业服务企业资质管理制度 6、物业管理专业人员职业资格制度 7、住宅专项维修资金制度。 知识点一：业主大会制度（必考点） 业主大会制度是《条例》确定、《物权法》确认的一项基本制度。 《条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。 为解决物业管理活动中业主委员会的不规范行为，维护大多数业主的合法权利，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存、业主大会决策、业主委员会执行的制度，规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但物业管理重大事项的决定只能由业主大会作出。 作为《条例》的配套文件，2003年6月，建设部印发《业主大会规程》，对《条例》第二章“业主和业主大会”的内容进一步细化和明确。 《物权法》出台和《条例》修改后，为适应环境变化和现实需要，实现法律的统一性和协调性，在总结实践经验的基础上，从解决业主大会制度现实难题出发，2009年12月，住房城乡建设部制定并印发了《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》），进一步规范了业主大会和业主委员会的活动，推进了业主大会制度建设的进程。 知识点二：业主大会制度的作用（必考点） 1．业主大会制度是切实保护业主权益的需要 在区分所有（第一章第五节“业主的建筑物区分所有权”）的情况下，建筑物的共同管理权由全体业主共同行使，业主通过业主大会和业主委员会行使共同管理权。 这些问题的解决，不仅有益于建立民主协商、自我约束、平衡利益的业主自我管理财产机制，也有利于业主共同管理权的行使和共同财产权的保护。 业主大会制度正是在总结实践经验的基础上，最大限度地为业主组织的成立和运作提供指导和协助，以实现“将业主培养成能够保护自身权利的群体”的制度目标。 2．业主大会制度是发展物业管理市场的需要 “政府主导、企业推动”型的物业管理发展模式，存在着缺乏业主主动参与的天然缺陷。 业主大会制度，正是通过对业主大会和业主委员会的引导和协助，逐步培育物业管理市场的成熟买方，解决物业管理市场基本主体缺位和错位的问题，建立“政府主导、企业推动、业主自觉”的均衡发展模式，这是保证我国物业管理市场的持续健康发展的长久之策。 3．业主大会制度是提高行政监管效能的需要 业主大会和业主委员会作为业主财产管理组织，虽然本质上属于私权自治领域，但是离不开公权机关的适度引导和监管。业主大会制度，在明确政府主管部门履行法律赋予的对业主大会和业主委员会的监管职责同时，着力于解决如何做到适度干预和推动引导相结合、如何平衡业主自我管理和行政监督管理的关系、如何兼顾行政管理的公平和效率等一系列难题，有助于提高行政效率，减少行政风险，实现依法行政和高效行政的和谐统一。 知识点三：业主大会制度的特征（常考点） 1．业主自治与行政监管的平衡 业主大会和业主委员会，是业主为实现自我管理共同财产的目标而设立的财产组织，无论是《物权法》还是《条例》都明确业主大会和业主委员会作为共有财产管理主体的法律地位。业主大会制度是区分所有