房地产投资与房地产估价14精要.ppt

房地产估价 开设:地理与规划学院 主讲:王春芝 四、假设开发法的应用案例 概况：某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积为10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。 评估要求：确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。 【测算过程】 （1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。 （2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。 （3）测算建筑费及专业费的最高控制标准。 假设建筑费及专业费的最高控制额为V。 1）不动产总价：1300×10000×1 2）总利息：3000000×[（1+12%）2-1]+V× [（1+12%）1-1]=763200+0.12V 3）销售税费6%=780000元 4）开发商利润18%=2340000元 5）地价及法律、估价等费用=3000000元 6）将上述数据代入公式，则有： 建筑费及专业费的最高控制额V=5461429元； 单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为： 5461429÷（10000×1）=546.1元/平方米 【案例二】确定开发商的最高投标额 估价对象概况：待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。 估价要求：某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。 【解】（1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。 （2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000m2的写字楼。 （3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发期为2年，取得土地使用权后即可开工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。 建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入剩余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 （4）求取地价。地价测算公式如下： 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润 ①测算不动产总价。 不动产出租年纯收益 =300*8000*90%*（1-25%）=1620000（元） 不动产总价=1620000/8%[1-1/（1+8%）48] 元） ②建筑费及专业费=1000*8000=8000000（元） ③总利息=地价*[（1+12%）2 -1] +8000000*40%*[（1+12%）1.5 -1] +8000000*60%*[（1+12%）0.5 -1] =[0.2544*地价+872792]（元） 【注意】土地取得费的计息期为2年。专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费为均匀投入，即相当于在本年度的年中时刻集中投入。因此，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和0.5年。 ④开发利润15%=2972737（元） ⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 ⑥将上述各项数据代入公式，即： 地价8000000-（0.2544*地价+872792）-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527（元） ⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从地价⑥中扣除上述费用。 所以，开发商所能投标的最高价款 =6298527/（1+3%） =6115075（元 ） 【案例三】某公司于2005年5月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合用地，最大容积率为3。该公司于2006年5月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2007年5月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗地土地使用权评估