美国 日本 德国 香港的保障房制度.docxVIP

美国：全面的立法保障?　　美国主要实行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度较高，私人拥有住房比例较大。?　　一、通过立法保障住房措施的落实。美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实、实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险。除了少数富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他们通常可按房价25％支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低利息贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅的建设，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入80％以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族和宗教歧视。?　　二、加快住房自有化步伐。美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势，因此绝大多数人逐步由租房转向买房。自有住房占总住房面积的比例，1940年为44％，1970年为63％，到现在已超过90％。据统计，早在80年代初美国平均一户拥有住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。?　　三、发达的房地产金融。美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放款协会提供贷款二级市场，为买房提供抵押贷款保险与资金。?日本：优惠的住房政策?　　日本作为后起的市场经济国家，社会保障起步晚而发展快，保障水平已不亚于其他发达国家，住房保障在其社会保障中占有十分突出的地位。?　　一、完善的法规建设。第二次世界大战后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺问题，先后于1950年制定了《住房金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。?　　二、优惠的住房政策。在构建住房保障制度方面，日本政府采取了一系列的优惠政策，他们的具体做法是：?　　第一，以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。早在1980年，日本累计约有220多万家大企业，兴建了面积在16万平方米以上的住宅区40多处。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88％降为7.38％。全国银行同期发放了7789亿日元的住宅信用贷款。?　　第二，政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾推出一种50万日元以内免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”。还在不动产取得税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠，不动产取得税一般用地为4％，住宅用地则只为3％。固定资产税率对住宅用地面积在200平方米以上的减半，200平方米以下的只缴纳1/4。税收优惠对住房开发起到了积极作用。?　　第三，发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。到了20世纪80年代，日本通过各种形式建房，面积50万平方米以上的就有143处。其优势在于，住宅开发不由国家包下来，主要以民间团体吸收社会资金进行，规模不大，利于市政管理和因地制宜的组织施工。?　　第四，组织公团进行住宅开发。与一般国家不同，日本政府在积极进行普通居民住宅建设与经营的同时，不是直接介入，而是组织公团进行住宅开发管理。公团利用政府财政投融资资金建设住宅，也可按照法定程序依法提出住宅征地申请，让有关机构审批。由中央和地方政府组织的住宅建设公团，提供了占全国居民户数10％的住宅。?德国：独特的住房储蓄??　　德国从战后的房荒严重，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和相关政策法律完善，这其中也有着不少成功的经验。?　　一、实行房租管制。为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。?　　二、发展福利性公共住宅。政府资助个人、非营利住宅公司或自治团体建造福利