《商品房买卖合同》示范文本讲座2--第五至七章要点解析.ppt

第三部分 第六章 规划设计变更 第十五条 设计变更 一、新旧条款内容对照 二、本条款修订情况介绍 三、本条款制定的主要法律依据 四、设计变更的主要原因 五、本条款修订内容详解 第三部分 第六章 规划设计变更 二、本条款修订情况介绍 在“设计变更”一条中，增加了“出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件”的提示性内容，除2000年版示范文本中曾列示的“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”外，结合实践中易发生纠纷的问题，增加了“供热、采暖方式”一项，并留有空白行供双方当事人自行约定。 第三部分 第六章 规划设计变更 三、本条款制定的主要法律依据 1、《合同法》第一百一十四条； 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条； 3、《建设工程质量管理条例》第十六条； 4、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第十四条； 5、《商品房销售管理办法》第二十四条。 《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。” 《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“……建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；……建设工程经验收合格的，方可交付使用。” 《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第十四条规定：“任何单位或者个人不得擅自修改审查合格的施工图；确需修改的，凡涉及本办法第十一条规定内容的，建设单位应当将修改后的施工图送原审查机构审查。” 《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 第三部分 第六章 规划设计变更 四、设计变更的主要原因 1.修改工艺技术（包括设备的改变）； 2.增减工程内容； 3.改变使用功能； 4.设计错误、遗漏； 5.提高合理化建议； 6.施工中产生错误； 7.使用的材料品种的改变； 8.工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深。 第三部分 第六章 规划设计变更 五、本条款修订内容详解 1、关于出卖人义务的约定。 2、关于买受人权利义务的约定。 3、关于设计变更违约责任的约定。 第三部分 第七章 商品房质量及保修责任 第十六条 商品房质量 一、新旧条款内容对照 二、本条款修订情况介绍 三、本条款制定的主要法律依据 四、商品房质量问题的分类 五、本条款修订内容详解 第三部分 第七章 商品房质量及保修责任 第三部分 第七章 商品房质量及保修责任 第三部分 第七章 商品房质量及保修责任 第三部分 第七章 商品房质量及保修责任 二、本条款修订情况介绍 商品房质量对买房人来说尤为重要，它不仅关系到居住安全，而且关系到居住舒适的程度。然而部分开发商建设销售的商品房仍然存在着质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益，这也使得因商品房质量问题发生的纠纷成为司法实践中较为集中的一类。 为确保建设工程施工质量，住建部编制并发布了《工程建设标准强制性条文》。“强制性条文”收录了现行房屋建筑工程国家标准和行业标准中涉及人民生命财产安全、人身健康、节能、节水、节材、环境保护和其他公众利益以及保护资源、节约投资、提高经济效益和社会效益等政策要求的条文，是工程建设过程中的强制性技术规定，是参与建设活动各方执行工程建设强制性标准的依据。因此，我们在此次修订该部分内容时，特别强调了房屋质量应当符合国家及行业标准。 第三部分 第七章 商品房质量及保修责任 三、本条款制定的主要法律依据 1、《建筑法》第五十二条、第六十条第一款； 2、《工程建设标准强制性