第4章项目融资讲解.ppt

2006年第1学期 《房地产开发与经营》配套课件 第四章项目融资 4.1 项目融资概述 项目的融资通常要拟建项目的 资金来源渠道 投融资模式 融资方式 融资结构 融资成本 融资风险 本章主要介绍资金的 筹措方式 筹措渠道 融资成本的计算 4.2 资本金筹资 4.2.1 项目资本金制度 4.2.2 公司融资项目资本金--自有资金 4.2.3 项目融资项目资本金 4.2.4 股票融资 4.2.5 吸收国外资本直接投资 4.2.6 准资本金 4.2.1 项目资本金制度 根据国务院发布的规定，从1996年开始，国有单位和集体投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。个体和私营企业的经营性投资项目参照执行。公益性投资项目不实行资本金制度。 根据国务院的规定，投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，具体规定如表1所示 ： 项目资本金占项目总投资的比例 表1 4.2.2 公司融资项目资本金--自有资金 一家公司用于一个投资项目的自有资金来自于四个方面： 企业现有的现金 未来生产经营中获得的可用于项目的资金 企业资产变现 企业增资扩股 企业现有的现金 企业库存现金和银行存款 可以由企业的资产负债表得以反映，其中可能有一部分可以投入项目 即扣除保持必要的日常经营所需货币资金额，多余的资金可以用于项目投资 未来企业经营获得的净现金流量 需要通过对企业未来现金流量的预测来估算 经营净现金流量＝经营净收益＋流动资金占用的增加 经营净收益＝净利润＋固定资产折旧＋无形资产及其他资产摊销＋财务费用 企业未来经营净现金流量中，可以用于再投资及偿还债务的企业经营净现金可按下式估算： 企业资产变现 企业资产变现通常包括的资产种类： 短期投资 长期投资 固定资产 无形资产 企业资产变现可以采取的方式： 单项资产变现 资产组合变现 股权转让变现 经营权变现 对外长期投资变现 证券资产变现 企业增资扩股 方式 通过原有股东增资 吸收新股东增资扩股 种类 国家股 企业法人股 个人股 外资股 4.2.3 项目融资项目资本金 项目的投资者对新组建的企业或事业法人提供资金可以采取多种形式 ： 企业法人的资本金通常以注册资金的方式投入； 有限责任公司及股份公司的注册资金由企业的股东按股权比例认缴； 合作制公司的注册资金由合作投资方按预先约定金额投入。 新组建公司项目资本金来源： 各级政府财政预算内资金、预算外资金及各种专项建设基金 国家授权投资机构提供的资金。 国内外企业、事业单位入股的资金； 社会个人入股的资金； 项目法人通过发行股票从证券市场上筹集的资金。 资本金出资形态 现金 非现金必须经过有资格的资产评估机构评估作价 实物、 工业产权 非专利技术 土地使用权 资源开采权作价出资 以工业产权和非专利技术作价出资的比例一般不超过项目资本金总额的20% (经特别批准，部分高新技术企业可以达到30%以上)。 在项目决策分析与评价中应对资本金的出资方、出资方式、资本金来源及比例数额和资本金认缴进度等进行分析。 资本公积及准资本金 资本公积 股东投入企业的资金超过注册资金的部分 准资本金，包括： 优先股、可转换债、股东借款等。 是否视作资本金，与投资的回收或偿还方式有关 新建公司的优先股 相对于其他借款融资通常处于较后的受偿顺序 对于贷款债权人来说可以视为项目的资本金 可转换债券 可转换债券是一种较为特殊的筹资方式。 现有公司发行可转换债，通常并不设定后于其他债权受偿，这类投资对于给公司提供贷款的债权人来说不能视为公司的资本金融资 如果在项目发起阶段以可转换债方式筹集项目资金，向贷款人提供保证，保证可转换债后于贷款受偿，贷款人可以将可转换债视为准资本金。 股东借款 项目的股东借款是否后于其他的项目贷款，需要依照预先的约定，项目的贷款人通常会要求这样的约定。 在预先约定了后于项目贷款受偿条件下，对于项目的贷款人来说，可转换债、股东借款可以视为项目的资本金。 4.2.4 股票融资 股票的种类 ：优先股和普通股 优先股是一种介于股本资金与负债之间的融资方式，优先股股东不参与公司的经营管理，没有公司的控制权。 普通股是一种在公司利润分配方面享有普通权利的股份。普通股股东除能分得股息外，还可在公司盈利较多时再分红利。 股票融资的方式 ： 私募、公开募集、增配股方式募集 股票融资的特点 ： 股票融资的优点： 是一种有弹性的融资方式， 可以降低公司负债比例，融资风险低。 股票无到期日，属于永久性质，不需要还本。 股票融资的缺点： 资金成本高。 购买股票承担的风险高于购买债券 债券利息可以计入生产成本 而股息和红利须在税后利润中支付 增发普通股须给新股东投票权和控制权 降低原有股东的控制权 4.2.5 吸收国外资本直接投资 吸收国外资