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目录 产权性质分析 三道堰房产市场从产权改性质主要分两类： 一、大产权 二、小产权 什么是小产权？小产权和大产权有什么不同？ 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。 小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权证。 目录 产权性质分析 小产权政策路线图 2007年6月 原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不 符合现有土地管理制度的规定。 2008年1月 国务院下发通知指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的 土地用途管制制度。 2008年7月 国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小 产权房办理任何形式的产权证明。 2009年9月 国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申， 坚决叫停各类小产权房。 2010年2月 国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会闭幕式上透露，已经完成针对小产权房的调研，争取 年内出台解决方案。 2010年5月 14部委开始酝酿小产权房整治方案。对发现的问题，采取“一案一处理”，全国性处理将待 小产权房治理方案出台后。 2011年11月 国土部再明确：“小产权房”等违法用地不会借此次农村集体土地确权而合法化。 ２０１２年３月 国土资源部今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准。 2013年３月 国土部已和地方达成初步意见，决定在今年对小产权房加大查处力度，对新近建设的小产权房 项目坚决制止。 目录 产权性质分析 数据显示，将近70%的网友认为“不应该停建和停售，它可以解决一部分人低收入人群进城住房问题”。 对已售小产权房问题上，67.7%网友认为“可转大产权，只须补交地价款转正”，不到5%的网友表示将违法建的小产权房一拆了之。 在小产权房出现的原因的调查中，约36%网友认为是由低收入人群住房需求所决定，约23.9%的网友认为是国家城市化进程的必然产物。 另外网友在对待小产权房问题上，61.3%网友认为由于价格低，会考虑购买小产权房。 数据来源：凤凰网 目录 产权性质分析 以上可以看出，小产权由于价格低，在市场有一定的认同度，特别是在2009年至2010年商品房调控期，由于不受政策调控，曾一度热销。但近两年由于政策严厉控制和消费者对房产市场的认识不断加强，小产权已经没有了昔日的辉煌，三道堰小产权项目的开发数量和销量都大幅下降。并且销售方式也从大张旗鼓到半隐蔽的销售。市场前景暗淡。 目录 推广渠道分析 产权性质 推广渠道 整体效果比较 大产权 户外大牌 渠道多元化，前两年在低价小产权的四面夹攻下，销售业绩不是很理想，但是随着市场政策环境的变化，这一现状有望得到改变。 路口导示 站台广告 灯杆道旗 行销派单 老带新 小产权 行销派单 因为小产权不能上正规渠道的广告，所以只能派单。虽然渠道手段单一，但因为产品价格底，效果还是很明显。 老带新 小产权由于推广渠道单一，老带新的奖励力度非常大。最大可以到奖励２０００元现金，对销售业绩有很大的带动作用。 目录 产品价格分析 大产权 小产权 3500元/平米 4500元/平米 整体价格水平：大产权在4250元/平米左右 小产权在3000元/平米左右 大产权和小产权整体价格落差在每平米1200元，加上小产权以后办证还要每平米另加300-500元不等的土地出让金，实际价格只相差800元。 目录 产品销量分析 以芙蓉山水为例，该项目2012年6月开盘，推货量408套，销售205套，月均销售不足15套。（因为小产权项目销量数据无法准确统计，故不作细致分析） 而在这一时期内的小产权，旺销时月销量可达40-50套，而且同一时间段，在售小产权项目平均为6-8 个，因为其售价便宜，从销售的绝对量看，小产权远远大于大产权。 目录 客户分析 ◆ 来源解
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