清远英德房地产市场调研-文库详解.ppt

本案分析 五 如何开发创新产品？ 现有产品对付新市场 开发产品线 新产品对付现有市场 现有产品对付现有市场 渗透策略 新产品对付新市场 多样化、多元化的策略 开发建议 六 1、发售时机 2、推货数量 3、户型配比 4、车位比例 5、销售中心 6、园林特色 7、商住比例 8、商铺类型 开发建议 六 1、发售时机 1）北江三桥预计通车时间为：2012年9月 3）英德销售习惯： 1月~4月持续销售期 5月~9月认筹期 10月~12月开盘发售期 2）英州大道月桂湖~金子山大道（新行政中心）路段预计通车时间：2012年上半年。 本案 新行政中心区 打桩 封顶 1月 开盘强销期（解筹） 20层楼体 咨询登记期 销售中心 销售 节点 工程进度 持续期 4月 12月 10层楼体 10月 开发建议 六 标准层 样板房 设计 样板房 开放 样板房 销售中 心开工 销售中 心开放 6月 8月 预热期（认筹） 1、发售时机 临时咨询登记处 北江三桥 主桥建设中 2012年 预计通车 开发建议 六 2、推货数量 建议： 保守估计，本项目首年份额可达到英德市场的10%，即全年销售面积为44305㎡，约336套。 针对本项目首期设计的两房占比较高，建议推货量控制在300~500套之间。 2010年英德市销售面积353201 ㎡，较上年增长12%. 月均销售量面积29433 ㎡，226套单位。 以此推算： 2011年商品房销售面积395585㎡，约3043套单位。 2012年商品房销售面积443055㎡，约3408套单位。 平均每月销售量为：36921㎡，约284套单位。 开发建议 六 3、户型配比 由于未来两年推出产品以三房为主（占70%以上），且两房单位十分畅销，而未来供应量较少。 建议： 设计一部分78~90㎡两房单位，迅速打开市场。首期户型配比的建议可参照： 40%（两房）：40%（三房）：20%（四房） 各楼盘户型、供应、消化比较均匀，说明： 1、78~90 ㎡ 两房 2、90~144㎡三房 3、140~177 ㎡四房 客厅开间4m以上产品市场比较接受。 开发建议 六 4、车位比例 据了解英德2010年平均每天有5台新车落地，每年有27%增长，英德数个大型楼盘均出现车位不足。 建议: 本项目车位配比可前瞻性规划，达到1：1以上，或可增强项目竞争力。 开发建议 六 5、销售中心 英德各盘销售中心面积区间约：200~1000 ㎡，大盘销售中心约为300~400 ㎡。 功能：沙盘模型+片区分布图+各户型模型+小区风格装饰 建议： 结合当地习惯，并适当突出本项目的品质和规模，建议中裕英德项目销售中心面积控制在400㎡—600 ㎡之间 ，在销售中心正式开放前可在附近设立临时销售中心。 6、园林特色 开发建议 六 参与性 观赏性 建议： 1、提前建设园林样板区，与销售中 心同步开放. 2、适度保留原有观赏性植物。 3、建造具有代表性的标志景点。 4、水景维护成本高，应适当控制面积。 5、多做休闲区域，配套一定数量的休闲设施。 开发建议 六 7、商业占比 项目 占地（㎡） 建筑面积（㎡） 商业面积（㎡） 商业占比（%） 商铺特性 盛华豪苑 1.6万 10万 6600 6.6 街铺+二层超市 祥云·碧峰华府 10万 43万 约2万 4.7 街铺+二层 富域城 40496 227591 34447 15.1 街铺+酒店+超市 创美·星河国际 2.4万 11万 8780 7.9 街铺+二层 盛世豪苑 3万 9万 8500 9.4 街铺（包含二层） 鸿达花园 10万 42万 约3万 7.1 街铺 龙信·凤凰城 21.8万 43万 27375 6.3 骑楼式街铺+二楼500/卡 维多利广场 1.8万 11万 6.5万 59 （大型商业广场）骑楼式街铺+内街铺+2F、-1F内街铺 德辉·龙山庄 5万 15万 50098 33.4 街铺+二层+商务中心 建议： 结合英德各大楼盘商住比例及本项目地理位置商业分布。中裕英德项目商住比例15%，可达到5.7万㎡。 开发建议 六 8、商铺类型 英德现大型楼盘街铺，大部分做成骑楼式商业街铺。本项目周边居住氛围浓郁，商圈成熟。 建议： 项目商铺可参照当地指标性项目的设计方式，并结合创新性，本项目可考虑骑楼式商铺及二层商业广场。 设计指标参照范围：面宽：4.5m~6.5m、进深：10m~15m、层高：4.8m~5.2m、面积区间：50㎡~80 ㎡。 2011年住房市場分析 二 城市广场 项目名称： 城市广场 物业