化解地块高容积率的方式研究要点.ppt

销售型写字楼设置的背景 2、作为260米租赁型写字楼的过渡——承接目标市场客户的接受度 1、平衡项目总体指标——加大商业体量，减轻住宅体量压力 3、与260米写字楼形成一定商务氛围——两栋写字楼呼应形成较浓厚的商务氛围 销售型写字楼设置的背景 4、与260米写字楼租售互补——经营模式的互补可尽可能网络更大客户底盘 提升容积率手段——功能转换 ——公寓 住宅式公寓由于高梯户比大标准层，对容积率的消化非常有效，主要看市场需求 公寓 由于投资、租赁、短时居住的特性，对朝向、日照的关注弱化； 由于梯户比的提高，极大的提升标准层面积，对容积率贡献力度大； 公建化外立面，适合于项目城市综合体的特性，对本项目而言是较好的容积率消化手段，但需要验证市场需求。 合肥市公寓市场多集中在马鞍山路板块、新站片区及北一环沿线，项目周边尚未出现大规模公寓放量，可参照的样本多来自蜀山区，尤其是学府板块； 目前学府板块公寓类产品并不多，多出现在几个大盘（如信旺华府骏苑、印象西湖、新华系列）的复合产品系中； 区域公寓类产品以居住型居多，价格实现中等，并未与住宅出现明显价差，消化速度实现较快。 市场 区域未来供应仍以普通住宅、写字楼及商业综合体为主，公寓放量尚不明确，存在市场空缺； 区域市场 未来虽然存在一定需求，但从城市新区发展案例看，普通类型公寓难以匹配项目顶级豪宅价格。 区域内尚未出现公寓产品，主要集中在城市核心区，政务区目前公寓需求明显不足，且价格难以拔升到一线豪宅水平 需求 政务区写字楼供应旺盛，未来必将成为城市新的商务区，因此公寓市场存在一定需求，但需求并不显现； 纵观全市公寓市场处于起步阶段，量价实现较好，但多集中在城市核心片区，在住宅市场发展成熟后的产物。 如果本项目考虑部分公寓产品，则公寓客户必然面向高端商务人士，而绝非小面积普通公寓需求 我们的公寓客户并非承受能力较低的小户型自用客户，而是以看好租金收益的技术性投资为主，终端使用客户多为周边或企业中高管等高端商务或政务客户为主—— 主流购买客群—— 直接购买者以技术性投资客为主，看好区域商务前景带来的租金收益 思维敏捷，拥有发现财富先机的眼光 终端使用客群—— 终端使用者以周边或交通驱动区域的企业中高管等高端商务人士为主 热爱工作，并懂得如何享受当下的生活 如选择公寓类产品，则应定位为高端服务式公寓（行政总裁公寓），主打中高端投资客，对应未来使用客户 公寓开发 目的 最主要目的：消化容积率 另外，公寓产品开发是作为住宅的附属，为扩大客户群、加快消化速度设 公寓客户 定位 使用客群主要为写字楼带来的高端商务客群，以及被轨道交通及道路体系驱动的商务人群 公寓产品定位 本项目公寓应是高档次、高标准的服务式精装公寓，从而实现高单价与高利润 偏大面积的总裁行政公馆——公寓单层平面1000~1500㎡，总体量约4万㎡ 公寓化解容积率压力效率较高，但普通公寓难以实现项目目标档次占位，且需求市场存在较大不确定性，相对风险较高； 在超高层对容积率消化不足的情况下，建议可以沿潜山路，排布1栋公寓，一方面利用公寓的公建化外立面形成临街昭示性，另一方面利用公寓减弱潜山路对项目住宅的影响，形成住宅私密尊贵感打造。 　 户型 户均面积㎡ 面积 面积比 套数比 套数 两室 两室两厅一卫 120~150 5600 14% 10% 43 一室 一室一厅一卫 80~100 34400 86% 90% 382 合计 40000 100% 100% 425 提升容积率手段——功能转换 ——商业街 二期工程 一期工程 商业街——住宅下排布商业街是可行的增加容积率的方式，但增加效率有限 增加部分商业街 1、既能帮助项目增加可售物业且实现后期商业溢价； 2、同时在住宅日照影响较大位置排布商业，能部分化解容积率压力； 3、但对容积率贡献有限。 （关于商业街的定位建议已于第一阶段报告中给出，在此不再论述。） 万象城 住宅底商形式商业街+部分社区商业； 增加可售商业面积，同时可化解部分容积率压力。 成都华润二十四城 北京中信城 以住宅、部分商业街、公寓作为一期回现主力 商业街不但可以为消化容积率做贡献，同时还可作为一种很好的现金流产品， 商业街 对于项目，提升容积率的手段很多，根据项目情况，有条件有先后的选择…… 参考市场实现度和对容积率贡献，建议可采取的容积率化解方式如下： 首选功能转换 写字楼、商业街 超高层 功能转换 偏大的行政公寓 1 2 3 1、多排布一栋超高写字楼作为化解容积率的首选手段； 2、排布部分商业街，增加可售物业，但对容积率的贡献可能不高； 3、如过实际排布情况仍然容积率偏高，可增加超高层的栋数（尽量控制），但高度应直接拉到150米提高效率，首选三梯二户两单元连接，次选三梯三户点式； 4、如果导致超高层过多，或楼间距仍