盐城项目定位与规划发展终稿教案分析.ppt

前言 四、项目定位与发展策略 4.1 项目开发成功的关键 4.1 商业定位基础 4.2 商业定位构成 4.2.1 市场定位 项目定位策略： 整合项目各种优势和市场机会，拔高形象高度，增强市场影响力和号召力。 4.2.1 市场定位 4.2.2 功能定位 4.2.3 项目商业发展战略 商业发展战略定位 4.2.3 项目商业发展战略 4.2.3 项目商业发展战略 4.2.3 形象定位 形象定位影响着对商家、客户的吸引力、竞争对手的定位及政府的支持等等，项目应树立高形象，前期推广应高举高打，尽早传递项目信息，努力取得一期良好的市场表现。 4.2.3 案名建议 4.2.4 业态定位 专业市场业态 五金机电； 灯城； 农机。 配套类业态 服务配套； 餐饮。 4.2.4 业态定位 业态功能上填补了盐城工业品市场的空白，抢占先机，并将五金机电作为项目主形象推广，形成自身的竞争优势。 4.2.4 业态定位 4.2.4 业态定位 4.2.4 业态定位 4.2.4 业态定位 4.2.4 业态定位 4.2.5 五金机电市场规模参考与建议 4.2.5 五金机电市场规模参考与建议 县区五金机电专业市场的辐射范围小，且经营状况差，因此在整个市场的比较中，只考虑城区五金机电市场的规模； 盐城城区五金机电专业市场总体规模在苏北五市中最小，苏北规模最大的是徐州和宿迁，实际商业面积均达到11万㎡以上； 考虑到人口规模和地区国民生产总值，盐城同徐州的状况最为接近，但盐城的规模却与徐州相差甚远。 4.2.5 农机市场规模参考与建议 4.2.5 农机市场规模参考与建议 宿迁、淮安农机市场大部分在县城，且辐射范围较小，市场整体经营状况较差，参考意义不大； 徐州的农机农资市场位于城市边缘，城市经济水平和项目区位与本项目相似，因此其规模对盐城市场的规模判断具有较大的参考意义； 盐城城区范围内不存在规模较大专业农机市场，整个地区也缺乏农机市场。 4.2.5 灯具市场规模参考与建议 宿迁、淮安均已出现单个规模较大的灯具市场； 盐城中高端灯具市场规模不断增大，中低端市场在大世界拆迁后较显不足； 高力国际二期、红星美凯龙以零售为主，若能从常州灯具城引进商家，则将增强价格竞争力。 4.2.5 各业态规模建议 4.2.6 目标客户群定位（一期） 4.2.6 目标客户群定位（一期） 4.2.6 目标客户群定位（一期） 4.3 竞争分析（与明珠世贸商城部分业态竞争） 4.3 竞争分析（五金机电城、灯具直接对手） 4.3 竞争分析（白马、永宁等非直接对手） 4.3 竞争分析 4.3 面对竞争的应对策略 4.3 面对竞争的应对策略 4.4 分期开发节奏（分区功能） 4.4 分期开发节奏（分区功能） 4.4 分期开发节奏（节奏控制原则） 项目开发节奏控制的原则如右所示： 商业建议实行分期开发，分期开发的好处： 控制风险，首期规模适度，利于完成招商目标，一炮打响，做旺市场； 首期开发成功后，则后期商业、住宅价值提以提升，可取得更好的收益； 项目资金分配更加合理。 4.4 分期开发节奏（分期节奏建议） 4.4 分期开发节奏（分期建议） 4.4 分期开发节奏（分期建议） 4.4 分期开发节奏（分期建议） 4.4 分期开发节奏（分期建议） 4.4 分期开发节奏（分期建议） 4.4 分期开发节奏（商业销售与持有） 4.4 分期开发节奏（商业销售与持有） 4.4 分期开发节奏（价值提升体系） 4.5 首期开发的目标 4.5 实现目标面临的难点及解决举措 4.5 实现目标面临的难点及解决举措 营销节奏： 4.5 首期开发须注意的关键点 4.5 首期开发须注意的关键点 4.5 首期开发须注意的关键点 目前我司访谈时并未有具体项目规划资料，但五金机电主力店、工业企业均提出了较多实质性的建议； 税收减免和银行信贷得到政府支持，以及较好的位置是主力店最关心的问题； 产品质量、价格、齐全是工业企业最关心的问题。 五、建筑规划与业态布局 5.1 地块基本尺寸 如图，地块A占地面积约86588㎡（含办公楼，合130亩），地块B占地面积约41438㎡（合62亩），这两地块商业价值最高，规划为一期主要业态的开发用地。 5.1 项目商业布局参考——空间形态 5.1 项目商业布局参考——空间形态 苏北四市的五金机电市场以商业街为主，辅以少量的集中商业形态； 五金机电市场一般分商业交易区、办公区、住宅区构城，缺乏相应的配套服务区，如物流中心、商业服务配套等； 淮安仕泰隆机电模具城的开发商有成功市场运营经验，项目配套服务较为完善，项目可借鉴其规划模式。 5.1 项目商业布局参考——空间形态 市场较为成熟的无锡五金机电市场以商业街为主，多包含商业交易区、商务办公区、展览中心、配套服务区和配套的住宅、公寓、酒店等； 盐城城区目前无