盐城写字楼市场调查教案分析.pptVIP

产业结构 主要在售项目分布图 未来供应项目分布 户型面积 销售情况 物业情况 盈利模式 华邦国际 ARTDECO建筑风格 米色与咖啡色高档石材 隐框Low-e玻璃 大堂大理石地面 井字梁式吊顶 水晶吊灯 内部八台西门子高速电梯 VRE户式中央空调 建筑立面 1 装修配置 2 华邦国际 在所有的办公层和公共区域设置烟雾报警器、消防喷淋系统； 四条逃生通道，每层公共部位6个摄像头，闭路电视和电子巡更系统，24小时实时监控大楼 大堂无人值守 停车混乱 前期宣传为高力，目前为盐城本地物业公司 消防安保 3 物业管理 4 华邦国际 华邦国际入驻企业所属行业图 通过对华邦国际入住客户的市调，我们发现建筑、装饰类的企业数量最多 近年房地产市场的快速发展，吸引了各地知名开发商来盐城投资，如绿地、金辉及多家本地房地产企业在华邦国际设立了企业总部与分部 “半层租”多出现在房地产企业与金融保险类企业 在众多机构中、政府机构在数量上不占优势，但占地面积较大，如盐城稽查局、盐都税务分局等新的办事机构均在华邦国际内 华邦国际 华邦国际 华邦的成功进一步提高了本地消费者对高端写字楼的认识，对未来的写字楼市场长期看好 物业升值 潜力巨大 租金回报高 09年：6000元/㎡ 目前：9000元/㎡ 按当期租金水平14 年即可收回投资 盐城本地客户以中小私营企业为主，合理的价格以及较好的投资回报前景，基本以购买持有为主 入住形式 不同企业的入住形式 国内大型企业驻盐分公司以租赁为主，并且倾向于华邦国际这样的纯商务写字楼 1 2 3 4 盐城写字楼市场逐渐升温，纯写字楼、中高端写字楼未来发展前景广阔 市场使用及在售写字楼以商住两用的的SOHO、酒店公寓、LOFT为主 市场对纯写字楼容量有一定担忧，因此商住两用项目更多，增大其客户选择面，降低风险 写字楼价格主要在6500-7000元/㎡（剔除精装），比住宅价格略贵一点 通过华邦国际及近期在售项目我们可以发现 小结 附录—飞驰国际 飞驰国际 物业类型 商铺、单身公寓、写字楼 占地面积 6853㎡ 建筑面积 43970㎡ 开盘时间 2011.8 主力户型 58、116㎡ 周边设施 中茵海华商务区 销售均价 7800元/㎡ 楼盘特色 精装小公寓、5A超甲级写字楼、宜居办公、干挂大理石 备注 1-4层为裙楼商业，5-30层是450户小户型精装SOHO,其中9-17F为精装公寓区，20-30F为写字楼区 附录—凤凰汇 凤凰汇 物业类型 LOFT、商业办公、酒店公寓 占地面积 12万㎡ 建筑面积 33万㎡ 开盘时间 2011.8 主力户型 ㎡ 周边设施 聚龙湖商圈，城市CBD 销售均价 元/㎡ 楼盘特色 精装小公寓、5A超甲级写字楼、宜居办公、干挂大理石 备注 “双子楼”一栋作写字楼、一栋作酒店公寓 未来市场走向 供应量 今明两年盐城写字楼将迎来供应高峰，仅考虑纯写字楼市场的供应量将可达到30万方， 需求量 自盐城市场“住宅禁商令”后，释放了大量写字楼需求，目前商住两用项目扎堆，市场供过于求的现象凸出，纯写字楼市场暂处市场真空期，11年写字楼市场（含商住）的总销量不足15万方 产业结构 第三产业的发展起点低，发展空间大，另一方面写字楼占商品房市场总量不到5% 从供应面来看，今明两年，盐城写字楼将迎来一个供应高峰期，仅考虑纯写字楼市场的供应量将大概可达到30万方，其中11年写字楼市场的总销量不足15万方 从需求面来分析，自盐城市场“住宅禁商令”后，释放了大量写字楼需求，但商住两用项目扎堆，市场供过于求的现象较明显，而CBD区域的纯写字楼暂处市场真空期 从盐城的产业结构来看，盐城的第三产业的发展还有较大空间，另一方面写字楼市场占商品房市场总量不到5%，与一线城市10%的水平还有相当的差距 从地段分布来看，城南聚龙湖板块将成为城市新的商业中心、市政府及机关比邻而居、为商务活动提供巨大的便利 从产品形态看，专业化的写字楼成为市场主流 项目概况 研 发 处 Research Department 盐城国际创投大厦项目 2012-7-30 城市概况 城市区位 上海 距盐城300公里 盐城 连云港 距盐城190公里 南通 距盐城190公里 沿海高速 连接连云港、盐城、南通 江苏省地图 宁靖盐高速 盐城至泰州 徐淮盐高速 盐城至徐州 新长铁路 到徐州、南通 南京 距盐城220公里 盐城是江苏面积最大的市,东临黄海，西连淮安，南与南通市接壤，北隔灌河和连云港市相望； 高速公路：通车里程增至371.3公里 水路：4500多公里航道贯穿城市乡村 航空：航班量每周12班 铁路：盐城新火车站建成使用，客货运输开通 城市交通 市