房地产申报表要点.pptVIP

业务招待费的扣除 2006国税发31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（新法已经废止） 开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 多数省份允许先按照预售收入作为计算基数，实际转作营业收入时不允许重复作为计算基础。 部分省份要求在结转营业收入时一并扣除 * 西安张辉 sw029@263.net * 公益捐赠 2009财税124号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知 企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。 2008财税104号关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知 2009财税131号关于延长部分税收优惠政策执行期限的通知 * 西安张辉 sw029@263.net * 计税毛利率偏低 由于征收房地产开发企业所得税时，是按照预计计税毛利率暂估销售成本，因此不属于预缴税款性质，按照税务机关核定的预计计税毛利率少缴纳税款的，应当按照征管法63条偷税处理 如果税务机关核定的计税毛利率低于实际毛利率的，应当在项目完工或者决算年度补缴所得税款，但不涉及滞纳金和罚款。 * 西安张辉 sw029@263.net * 法律性质 征管法第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。 房地产企业按照会计规范的要求，在办理竣工决算前不需要在帐簿上记载会计收入和成本，但按照税法规定应当进行纳税调整，否则属于“进行虚假的纳税申报” * 西安张辉 sw029@263.net * 成本的核定 当满足以上条件之一时，税务机关应核定已经发生的成本和税金： 如果超过85%，说明核定的计税毛利率高于实际毛利率，继续等待开发商主动办理竣工决算，再被动调减其差额 如果低于85%，说明核定的计税毛利率低于实际毛利率，需要税务机关主动核定成本，调增其差额 * 西安张辉 sw029@263.net * 特殊成本 第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 注：约定付款时间尚未届满，须提供书面合同，限建筑安装部分，不含甲方采购的设备 * 西安张辉 sw029@263.net * 特殊成本（续1） (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 注：提供工程施工合同和建设工程规划备案材料（含预算造价） * 西安张辉 sw029@263.net * 特殊成本（续2） (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 注：企业提取该项费用应以政府相关部门出具的缴费通知单或收费部门的文件为依据。 * 西安张辉 sw029@263.net * 特殊成本（续3） 第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 注：票据的所属时间一般限定在三年以内，如果税率没有变化，直接计入实际取得当年，否则应当进行追溯调整 * 西安张辉 sw029@263.net * 特殊成本（续3） 先付款后递延取得发票，有权不允许扣除 责任在施工队，永久性差异 合同约定付款时间已到但没有及时付款，事后再取得相应发票 责任在开发商，当年不允许扣除，但以后年度允许扣除 * 西安张辉 sw029@263.net * 竣工决算前的年度申报 在不考虑出租收入的前提下： 营业收入 = 0 营业成本 = 0 营业税金及附加 = 0 纳税调整增加 = 预售收入×预计计税毛利率－对应的营业税金及附加、预征的土地增值税 申报表-制度(房地产) （附表三第52行房地产企业预售收入计算的预计利润，调增金额） * 西安张辉 sw029@263.net * 竣工决算前的年度申报（续） 如果存在出租收入，应当在会计处理时确认其他业务收入和营业税金及附加 2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发