博弈论视角下住宅房地产市场可持续发展研究.docVIP

博弈论视角下住宅房地产市场可持续发展研究 　　 摘 要：住宅房地产市场交易过程中涉及到的利益主体主要包括政府、房地产开发商、房主和购房者，是一个典型的利益博弈领域。文章运用博弈论的分析方法，对住宅市场中各利益主体之间的博弈行为进行分析，对住宅房地产市场中的经济现象进行解释，为各利益主体在博弈过程中的理性决策提供一些参考和建议，使房地产市场能够健康持续发展。 中国论文网 /3/view-7170184.htm 　　 关键词：住宅房地产 博弈 利益主体 可持续发展 　　 中图分类号：F293.3 　　 文献标识码：A 　　 文章编号：1004-4914（2015）09-277-03 　　 近几年，随着政府宏观调控政策逐步完善和健全，房地产市场的发展更加成熟，开发商和购房者也更加理性，不断加剧的房地产市场竞争促使各利益主体之间的博弈越来越激烈。作为房地产市场的重要组成部分，住宅市场的竞争也同样激烈。尽管政府调控政策不断出台，但居高不下的房价与急剧下滑的销量使房地产市场进入了新的冰冻期，住宅房地产市场的发展也出现了不良态势。房地产开发商、政府、中介机构和普通百姓是构成住宅房地产市场的主体要素，他们在房地产市场中各自扮演着不同的角色，为争取自身利益的最大化而采取不同的决策思想和行为，从而推动着住宅市场的发展。为促进住宅市场的健康可持续发展，本文运用博弈论的思想来分析各个利益主体的博弈行为，从住宅市场内部各个利益主体入手，研究各利益主体之间的相互关系，在既定的博弈规则约束下，通过选择特定的行为策略来使各方利益最大化，为各利益主体的理性决策提供可行性的建议。 　　 一、住宅房地产市场的发展现状及存在的问题 　　 住宅市场包括住宅一级市场和住宅二级市场，住宅一级市场主要是指商品住宅首次进入流通领域进行交易而形成的市场，是房地产开发商出售新建好的楼盘给购房者的市场，即所谓的“一手房”买卖市场;住宅二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场，即“二手房”买卖市场。住宅一级市场中的主要利益主体包括政府、房地产开发商和购房者，住宅二级市场中的主要利益主体是房主、购房者和中介机构。 　　 2011年以来，随着宏观调控的不断深入和强化，我国房地产市场开始进入重要的转折期。限购、限贷、限价等强有力的措施多管齐下，使得房地产市场增速逐渐放缓，成交情况下跌，购房者观望情绪加重，房企也开始出现资金链紧张的现象，房地产市场逐渐向正常化回归。而在2014年上半年，面对持续低迷的房地产市场，全国多地开始全面放宽限贷政策，极力给楼市松绑，大多数城市也相继取消了限购政策，使我国房地产市场的调控又步入了新的周期。但由于购房者观望气氛浓厚，在购买力不高的情况下，开发商为回笼资金大打优惠牌，以价换量却未能给低迷的楼市带来一个新的置业高潮。目前住宅房地产市场主要存在以下三方面的问题： 　　 一是楼市供应过剩，需求下降，住宅市场控制量加大，住宅房地产市场进入存量时代，如近三年的相关资料显示哈尔滨市的主城区房屋空置量为30%，江北接近70%。 　　 二是房地产市场持续降温，购房者观望情绪浓厚，购买力下降。由于政府出台的“限二停三”政策，使投机需求和投资需求大大减少，而房地产市场未来预期的不确定性以及房企打出的各种优惠措施，使得刚性需求者不知所措，只能持币观望，如2011年以来，全国各大城市的住宅销售量都出现了下滑趋势，据新浪乐居统计，截止2014年7月1日，哈尔滨市上半年商品房成交备案23947套，同比2013年前6月（34541套）成交量同比下跌44.2%。 　　 三是购房者和房地产开发商之间信息不对称。房地产市场的专业性使得房地产开发商相对于购房者来说处于信息优势地位，开发商作为供给者掌握较多的住房信息且了解企业自身的经济实力和信誉状况，而购房者只能从开发商的宣传资料中得到欲购楼盘的相关信息，如住宅的价格、质量、地理位置、物业管理、周围环境等。 　　 这些问题严重阻碍了住宅房地产市场的持续健康发展，本文通过住宅市场中各利益主体的博弈研究，来探究产生这些问题的根源，从而找出解决途径，促进住宅房地产市场的可持续发展。 　　 二、住宅房地产市场中各利益主体的博弈分析 　　 （一）各利益主体的目标 　　 政府：中央政府对房地产市场进行调控和干预，目的是使更多的居民拥有自己产权的住房，促进房地产市场平稳健康发展，维护社会稳定，增加国家税收。 地方政府的目的是促进地方基础设施建设和城市化进程，提高地方政府的财政收入和GDP贡献率，实现地方经济的繁荣。 　　 房地产开发商：实现企业经济效益最大化，赚取高额利润。 　　 购房者：以尽可能低的价格购买到价值尽可能高的房子。 　　 房主：以尽可能高的价格出售或出租自己的房子。 　　 中介机构：活跃房地产市场，在二