第七章 房地产周期波动2014.ppt

（5）　结构性矛盾 经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫。 三、房地产泡沫的判断指标 1.空置率 当实际空置远远大于自然空置率时，说明泡沫严重。 2.房价收入比 一套房的总价与家庭年收入的比率。 2013年11月住宅均价1.1万/平米，城镇居民人均可支配收入2.5万元 3.房价增长率与GDP增长率 只有前者不远大于后者就不存在泡沫。 4.房价与租金 当房价：租金的比值过大时，说明存在泡沫 四、房地产周期与房地产泡沫的关系 A1为周期 A2为泡沫 （二）测量方法 1.计量经济学与计量经济学模型 对房地产景气循环进行实证研究时，要对某些变量的时间序列数据进行收集、整理，采用计量经济学的方法进行分析。 计量经济学为经济理论、统计学与数学的结合。 计量经济学模型参数估计所用到的数据：截面数据、时间序列数据、面板数据。 2.时间序列分析 时间序列模型不表示变量间的因果关系，只表示变量间有什么关系，可以用以前的数据来预测现在和未来。 周期估计 一个时间序列由：长期趋势、周期性变动和随机波动等三个相互叠加的部分组成。 为了研究序列中的周期成分，首先要将趋势成分去除掉。可以采用曲线拟合和差分法来拟合趋势。 曲线拟合：选择多个回归模型，根据统计量额优劣，选择最合适的回归函数 y=ex 差分法：用当年数据减去上年数据得到该年的差分值，表示的是增量而不是存量，这样滤掉趋势成分。即 △xt=xt-xt-1 在时间序列数据中去除趋势成分后，余下额就是循环成分和随机波动，其中随机波动可以通过统计方法将其作为随机误差过滤掉，这样就可以进行时间序列景气及其周期分析了。 时间序列 周期变动 趋势 随机波动 三、中国商品住宅周期波动实证分析 ——单指标（销售面积）测量 （一）数据来源 （二）数据分析过程 （三）数据结果分析 1.商品住宅景气循环分析结果 2.景气循环与国民经济增长率的关系 （一）数据来源全国商品住宅销售面积一览表 年份 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 销售面积 1834.95 2376.72 2549.1 2491.38 2544.61 2745.17 3812.21 销量增长 29.53 7.25 -2.27 2.14 7.88 38.87 年份 1993 1994 1995 1996 1997 1998 销售面积 6035.19 6118.03 6787.03 6898.46 7864.3 10827.08 销量增长 58.31 1.37 10.93 1.64 14.00 37.67 （二）数据分析过程 1.模型介绍 令S=全国住宅销售面积，其中ST为S的趋势成分，SF为S的周期波动成分，SR为S的随机成分，则 S=ST+SF+SR ST的拟合可以选择一下三式： 指数式 ST=b0eb1t 二次多项式 ST=b0+ b1t + b2 t2 三次多项式 ST=b0+ b1t + b2 t2 +b3 t3 2.回归方法比较（t=1,2…12） 模型 R2 自由度 F b0 b1 b2 b3 指数 0.938 11 165.66 1517.31 0.1438 二次多项式 0.949 10 92.96 2056.32 -95.328 -54.7338 三次 0.949 9 55.78 2042.7 -85.44 -53.0317 0.0811 指数模型拟合曲线 二次多项式的拟合曲线 三次多项式的拟合曲线 3.销售面积波动量与波动率 （三）数据结果分析 1.商品住宅景气循环分析结果 2.景气循环与国民经济增长率的关系 1.商品住宅市场景气循环分析结果 时间 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 ST估 1751.97 2022.84 2335.58 2696.68 3113.60 3594.99 4150.79 SF估 82.98 353.88 213.54 -205.30 -568.