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关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析 　　摘 要：房地产行业中相关税收的征收问题是国家审计署、财政部、国家税务局及相关地方税务部门稽查的重点，也是企业管理风险管控与提升企业可持续发展和竞争力的关键。本文从企业管理的角度，运用有关房地产开发税务政策及管理内容，阐述和论证建立完善的房地产企业税务风险控制模式，提高企业应对税务稽查，建设涉税法律风险控制，提升企业管理水平。 中国论文网 /4/view-7234982.htm 　　关键词：企业管理；房地产行业；税收稽查；风险控制 　　房地产行业是国民经济支柱产业之一，也是国民经济的“晴雨表”，房地产业的兴旺和发展是国民经济持续增长的重要标志。当前，我国经济增速持续放缓，经济下行压力加大，为了缓解经济压力，很多地方政府部门鼓励稳定房地产业、积极创新，可持续发展。房地产企业如果无科学的企业管理，有效的控制经营风险，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展。用企业管理理论分析房地产税务风险管理，建立有效的控制模式便成为了房地产企业经营管理中的重点。 　　1 部分房地产企业税务风险控制模式 　　以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。 　　1.1 风控模式一 　　中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。 　　1.2 风控模式二 　　保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。 　　2 房地产企业税务风险管理 　　我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。 　　根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。 　　房地产税务风险管理的不良表现： 　　2.1 内部控制缺失或风险管理不健全 　　房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。 　　2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异 　　国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。 　　3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立 　　企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。 　　3.1 外部风控模式的建立 　　国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。 　　3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题 　　①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。 　　②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。 　　③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。 　　④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。 　　⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。 　　⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。 　　⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。 　　3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高 　　①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成