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关于非房地产企业处置物业的税收筹划 　　摘要：目前比较权威的税收筹划定义是在符合一国既有的税收法律规定的条件下，企业为取得最优的综合经济效益，通过对企业架构，经营模式，投资融资等事项的预先安排和策划，充分利用相关税收政策，设计多种纳税方案，并择优选择方案的财务活动。本文首先简要分析了税收筹划的定义，随后通过一个案例对比分析了非房地产企业处置存量物业直接销售与间接销售下不同的税收筹划安排，最后针对该类筹划给出了实践操作的一些建议。 中国论文网 /3/view-7220164.htm 　　关键词：非房地产企业 物业 税收筹划 　　基于相关税收筹划的理论，结合非房地产企业的处置存量物业活动的特点，本文通过构造企业兼并重组间接转让模式，给出较传统直接处置操作较为复杂、但具有明显节税效果和经济效益的处置方案。 　　一、案例背景 　　A企业是一家传统纺织品制造企业，拥有一幢2004年12月31日购置职工宿舍楼，账面作为固定资产列示，物业原值1200万元（含土地价值），累计折旧（摊销）570万元，2014年企业为加快企业转型升级，实施“机器换人”计划，大规模减少员工，此幢宿舍楼闲置，A企业欲出售该幢宿舍楼，盘活存量闲置资产支持技术升级。 　　此时，A企业所在地政府引进了B企业（一家快递物流企业），欲购买该幢宿舍楼，改建为办公住宿两用楼。A企业，B企业达成合意，约定以2014年12月31日为基准日，由具有一级评估资质中介机构对该物业进行评估，评估值3000万元，A企业与B企业以该价格作为协议价格，相关税负按规定由各自企业自行承担，签署购买意向书。 　　之后A企业，B企业上述条件为基础，落实该物业转让过程。 　　二、传统直接处置方案 　　1.直接处置方案思路 　　A企业与B企业签署房屋转让合同，由A企业将该房屋过户给B企业。 　　2.具体税负计算 　　A企业营业税：根据营业税相关规定，单位销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。A企业需要交纳营业税：（3000-1200）×5%=90万元 　　A企业城市维护建设税与教育费附加：A企业纳税所在地城市维护建设税税率和教育费附加费率分别为7%和3%。A企业需交纳城市维护建设税和教育费附加：150×（7%+3%）=9万元。 　　A企业印花税：房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。A企业需要交纳印花税：3000×0.05%=1.5万元。 　　A企业土地增值税：根据土地增值税相关规定，纳税人出售旧房及建筑物的需要评估确定扣除项目的金额。经过评估该宿舍楼重置成本2000万元，成新率为65%，准许抵扣的成本为2000×0.65=1300万元。按照规定允许扣除的项目，主要是销售过程中涉及的相关税费：90+9+1.5=100.5万元，合计可以扣除项为1400.5万元，收入按照评估价3000万元计算，增值额为3000-1400.5=1599.5万元，增值率为114.21%，土地增值税税率表，计算为土地增值税1599.5×50%-1400.5×15%=589.68万元 　　A企业企业所得税：不考虑其他相关业务，仅考虑该业务对A企业带来的企业所得税影响，根据企业所得税规定的收入成本匹配原则，该项业务带来的应税所得额为3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82万元，需要交纳企业所得税1679.82×0.25=419.96万元（A企业所得税率为25%）。 　　B企业印花税：签订的房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。B企业需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。同时按照印花税规定B企业还有权利证照贴花5元，鉴于金额相对于分析不在一个量级，忽略不计。 　　B企业契税：按照契税相关规定，比企业承接物业需要交纳契税。B企业需要交纳契税：3000×3%=90万元 　　三、重组兼并间接处置方案 　　1.间接处置方案思路 　　上述过程是常规操作，没有很好的运用企业重组兼并的概念以及相关政策，结合目前的改革背景提出如下处置方案，可减少税收成本，提高交易双方经济效益。 　　交易流程： 　　步骤一：A企业少量现金出资设立一家全资子公司H（非房地产企业） 　　步骤二：A企业将该待处置物业评估作价向H公司增资 　　步骤三：A企业与B企业达成对H公司100%股权的转让协议 　　步骤四：B企业注销H公司回收资产，或者直接作为房屋出租主体经营。 　　2.税负概要分析 　　A企业，B企业在此过程中涉及的相关税种见表1。 　　3.具体税负计算 　　步骤一： 　　A企业设立全资子公司，新设资金账簿以及办理相关证照需要交纳印花税，但是由于该部分费用与其他费用相比不在一个量级，因此在分析中忽略不计。 　　步骤二：