商业地产基本知识.docVIP

1.物业的概念 }e/P|7 ?是“物业管理”中的“物业”。物业是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定四至界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其他固着物，以及用地和房屋包容的空间环境。该定义中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的属主已依法作了确定(一般以颁发了产权证为标志)。 V~y4mpfX ?四至是指地块东南西北四个方向上相邻的主要道路或地点名称。2.商业物业的属性 gk+$CyjJ ?第一、私有性。也就是说，商业物业必须是属于固定法人或者自然人，他们在法律上对物业具有持有权和处置权。这种处置权不仅包括持有者对物业本身的处置，而且包括对在其中经营的相关事项的处置。私有性是商业物业的一个基本属性。农贸市场是一种商业场所，但由于不具备私有性，所以不属于商业物业，而只能叫商业设施。 YShtoaCx ?第二、公开性。由于商业物业的“商用”性质，决定了它必须向公众开放，才能体现它的商用价值。也就是说，商业物业尽管是“私有”的物业，但它必须向公众开放，而且对公众原则上不应该有任何限制性规定。如果只是私有但不向公众开放或者提供服务的物业比如住宅，就不能叫做商业物业。
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E|1P ?第三、经营性。商业物业的投资回报是通过出租一定时限使用权获取租金，来实现它的投资价值。所以，商业物业具有经营性质。这种经营性质表现在三个方面：一是物业持有者的出租行为；二是租户的经营行为；三是商业物业管理者的经营性行为。不具备经营性的物业不能叫做商业物业，比如政府的办公大楼，虽然具有公共性，但不具备经营性，他就不能叫做商业物业。商业物业的这三个特性是密不可分的，缺少任何一个，都不能叫做商业物业。 商业物业是一种商业设施，但并不是所有的商业设施都是商业物业。 UOrf wK ?3.商业物业的特点 QKYGeT7Y ?（一）方便性 商业物业的本质用途，是为商品流通和其他消费服务提供平台和条件，因而它必须具有位置显著、交通便利，有足够停车场、人流动线流畅明晰、内外各种标识准确明了等等特点； 2U6j?MyH2 ?（二）设施的舒适性 跟其他物业不同，商业物业的各种设施设备，是为顾客的消费与休闲提供便利和舒适的环境，它是吸引客流的重要手段；因而物业的各种设施设备都比较先进和舒适，而其他物业却只能根据自身的需要及其所有者的自身条件来设置。 gP*:[lR ?（三）外观的显著性 商业物业的公共性和经营性，决定了它外观的显著性。这和其他物业有很大不同。许多商业物业还具有区域的地标性质，就更要求其外观具备显著性。 pmA ir: ?（四） 价值的不可逆性 商业物业的价值不可库存，一天租不出去，就丧失了当天的价值和费用回收的补偿机会。一个月租不出去，即使下个月的出租率100%，也无法挽回上个月空置所造成的损失。而且，无论物业的出租情况如何，其物业的管理成本不会因为空置而减少。这种价值的不可逆性，根本原因在于，它的价值通过出租来实现。这跟住宅和其他物业有着本质区别。 B[^mWVp6L ?（五）商业物业的价值要通过极其复杂的经营管理才能实现。 住宅物业的增值或者贬损，一般情况下是取决于整个市场价格的波动，而不是通过对住宅本身的经营和管理，有些物业，比如行政办公大楼，本身就不具备经营性质。而商业物业的保值增值，必须经过复杂的经营管理才能够实现。 7SE=otZ ?4.商业物业的形态 3`4g*wO ?商业物业的形态很多，有商务型写字楼、酒店、各种娱乐会所、步行街、专业卖场、批发市场、商场、超市、购物中心、购物广场、Mall（shopping mall，国内称摩尔、销品茂）、城市综合体等等。 其中，写字楼、酒店、会所、卖场、市场、商场、超市等，是比较普遍的商业物业，而购物中心、购物广场、摩尔，在中国却是近十几年才发展起来的比较典型的商业物业。城市综合体，更是一种新出现的商业物业形态。 本书所述的商业物业的经营管理，仅限定于购物中心和它的高级形态：城市综合体。 hqVx%4s*J ?5.商业房地产在城市中的作用 9PEjV$0E2 ?形象工程：一个大规模的商业物业的出现，它不但可能成为当地的商业中心，同时也会成为地标式建筑，有的甚至成为当地新的商业中心。 GE=#8-@g~p ?税收工程：一个面积在10平米以上的shopping mall，一年可以为当地政府带来几千万甚至上亿或者数亿元的税收； w5|az6wZB! ?就业工程：一个城市综合体，组合了几百家大小商户，加上各种管理需要的人员，可以为当地解决成千上万人就业问题。而且这种就业岗位，基本上是稳定、持续的。 Bv
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