房地产开发资质与流程所涉税费简报教程解析.docx

目 录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc313864229 一、 概述  PAGEREF _Toc313864229 \h 5  HYPERLINK \l _Toc313864230 二、 房地产开发商资质  PAGEREF _Toc313864230 \h 5  HYPERLINK \l _Toc313864231 （一） 概述  PAGEREF _Toc313864231 \h 5  HYPERLINK \l _Toc313864236 （三） 资质分级  PAGEREF _Toc313864236 \h 7  HYPERLINK \l _Toc313864232 （二） 申请核定资质流程与审批部门  PAGEREF _Toc313864232 \h 6  HYPERLINK \l _Toc313864240 三、 土地交易与项目开发  PAGEREF _Toc313864240 \h 8  HYPERLINK \l _Toc313864241 （一） 土地的取得（土地使用证，用地规划许可证）  PAGEREF _Toc313864241 \h 8  HYPERLINK \l _Toc313864242 （二） 项目公司设立，项目设计（工程规划许可证，工程施工许可证）  PAGEREF _Toc313864242 \h 8  HYPERLINK \l _Toc313864243 （三） 项目施工和销售（销售许可证）  PAGEREF _Toc313864243 \h 10  HYPERLINK \l _Toc313864244 四、 房地产税务及费用  PAGEREF _Toc313864244 \h 12  HYPERLINK \l _Toc313864245 （一） 房地产税费总览  PAGEREF _Toc313864245 \h 12  HYPERLINK \l _Toc313864250 （二） 营业税  PAGEREF _Toc313864250 \h 14  HYPERLINK \l _Toc313864254 （三） 土地增值税  PAGEREF _Toc313864254 \h 16  HYPERLINK \l _Toc313864264 （四） 契税印花税  PAGEREF _Toc313864264 \h 22  HYPERLINK \l _Toc313864254 （五） 城建税教育附加费  PAGEREF _Toc313864254 \h 16  HYPERLINK \l _Toc313864264 （六） 房产税  PAGEREF _Toc313864264 \h 22  HYPERLINK \l _Toc313864254 （七） 土地使用税  PAGEREF _Toc313864254 \h 16  HYPERLINK \l _Toc313864264 （八） 企业所得税  PAGEREF _Toc313864264 \h 22  概述 房地产作为近十年来我国最火的行业之一，整个行业的最大壁垒（甚至可以说唯一壁垒）就是土地。所以房地产行业只有在土地资源紧缺的城市里才能成为垄断行业。土地对房地产行业的重要性以及土地国有这一国情，决定了在中国，房地产企业与政府之间紧密的关系和频繁地来往。 本报告就房地产企业的资质，土地交易中涉及的各种证书，国内大型房地产开发商项目开发的基本流程，以及房地产开发中涉及的各种税费，做一个较完整的介绍。 另外，跟政府部门频繁来往这一特性决定了房地产开发流程中许多环节的“灵活性”，也决定了行业内会有大量不成文的潜规则，在报告的最后，附上一篇业内人士撰写的行业潜规则（按开发流程整理） 房地产开发商资质 概述 关于房地产开发商资质的申请核定以及资质等级划分的唯一法律文件是《房地产开发企业资质管理规定》，下附国务院法制办公室管理规定全文连接：  HYPERLINK /article/bmgz/200003/20000300271335.shtml /article/bmgz/200003/20000300271335.shtml 房地产开发企业的资质一共分五个等级，其中前四个等级为城市房地产开发，五级企业只能在从事村镇房地产开发经营，且不能开发异地项目。本报告只介绍前四个等级。 虽然依照法规，中国大陆境内房地产开发企业需要向房地产开发主管部门申请核定资质等级后才能从事房地产开发业务。但实际上，由于在拿地环