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房地产项目公司收购操作全流程解析作者:?闵敏 关键词： HYPERLINK /topic/@%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BA%A4%E6%98%93 房地产交易? HYPERLINK /topic/@%E9%A3%8E%E9%99%A9%E7%AE%A1%E7%90%86 风险管理? HYPERLINK /topic/@%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E7%AE%A1%E7%90%86 项目管理 房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。 ?序言： 进入2002年以来，伴随着我国 HYPERLINK /topic/@%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7 \t _blank 房地产业的持续升温及土地出让方式的重大改变，房地产市场上，通过收购房地产项目 HYPERLINK /topic/@%E5%85%AC%E5%8F%B8 \t _blank 公司从而获得其拥有的房地产项目一时间成为一种常见的交易方式，众多国内外房地产投资者纷纷涌向项目公司收购市场。那么，房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。 一、 土地使用权与房地产项目流转的意义 （一）改革开放前我国的土地所有权制度与土地使用状况 目前各国土地所有权制度主要有三种：大部分国家实行土地私有制，有的国家实行混合所有制，我国实行的则是公有制。建国初期我国经过社会主义公有制改造后，城市土地与农村土地由私有转化为国家所有与集体所有。农村土地属于集体所有，由该集体使用经营，并只能用于 HYPERLINK /topic/@%E5%86%9C%E4%B8%9A \t _blank 农业目的。国有土地基本上通过国家计划无偿分配给国营企业、机关、部队、学校等使用，这是因为我国当时受从前苏联传入的计划经济理论影响，认为在社会主义国家里国营单位同样是在履行国家机关的职能，因此它们使用国家的土地不应当交纳使用费。[1]而个人取得国有土地用于建筑和经营基本上被禁止。 土地的所有权与使用权难以转移，相应的，房屋产权的流转也受到很大限制。农村房屋允许买卖，但一般仅限于该集体经济组织内部成员（这一规定延续至今）。在城市里，我国对私房进行了以国家经租为主要形式的社会主义改造，改造的结果是城市房屋中只保留下少部分私房。私房允许出租和买卖，但由于国家对该等私房的买卖和租赁实行严格的 HYPERLINK /topic/@%E7%AE%A1%E7%90%86 \t _blank 管理和监督，事实上私房流通的情形很少出现。 从形式上来看，建国初期国营单位对国有土地的使用，农民对集体宅基地的使用，城市私房所有人对国有土地的使用，似乎符合传统 HYPERLINK /topic/@%E6%B0%91%E6%B3%95 \t _blank 民法上的用益物权的特征。但在这种土地利用形式下与使用过程中，使用人不是作为一个独立的利益主体，而是作为所有者的一分子，来对“宪法上属于他，在民法上并不属于他”的物进行使用，因而并不构成真正意义上的用益物权，而是一种凝固了的土地使用形态。[3]在这种土地所有权与使用权制度下，土地不作为商品而退出市场，导致土地这一最重要的自然资源不能在社会经济生活中得到充分有效的利用。 （二）土地使用权与 HYPERLINK /topic/@%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7 \t _blank 房地产项目流转制度的建立与意义 随着改革开放的发展，土地资源开始了资产化的进程。设立中外合资合作企业与农村土地承包经营是土地资源资产化的发端。在城市设立中外合资与合作企业时，土地可以成为中方合资者或合作者的出资内容；在农村，农民通过交纳土地承包费获得了对农用土地的使用。土地一旦成为资本的实务形态、成为投资的手段时，土地的有偿使用，以及土地在某种程度上的自由流转，就成为必要。1988年的《宪法修正案》删去原《宪法》中“禁止土地出租”的规定，增加了土地使用权可以依法转让的规定。随后，《中华人民共和国 HYPERLINK /topic/@%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%B3%95 \t _blank 土地管理法》也作了相应的修正。关于国有土地的有偿出让问题，修改后的土地管理法与《中华人民共和国城市房屋管理法》也有了明确的规定。 土地使用权是在我国土地不能私有、不能交易的情形下独创的一种物权权利，与大