美国房地产行业的产业链分析报告.ppt

美国房地产行业的产业链分析 万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之12 住宅建造过程的作业链 以批量住宅为例的作业链分解---土地获取 土地获取的方式有三种形式： 购买 期权控制 通过兼并其他公司来获得那家公司的土地储备 作为整个地产开发的起点，土地获取能力已经成为公司获利的一个重要的战略能力，随着竞争的加剧和城市可持续发展（SMART GROWTH）政策的出台，土地获取能力已经成为房地产行业的战略控制点。 土地的获取需要大量的资金支持和存在不确定风险。 维持与开发地政府与社团的良好关系是获取优质土地的前提条件，同时，大型的地产开发商具有小企业无法比拟的优势。 以批量住宅为例的作业链分解---土地获取 以批量住宅为例的作业链分解---人力、物料获得 人力的获得通过本地采购或分包可以解决 物料采购有三种途径： 通过代理商购买 与生产商建立战略合作伙伴关系，直接向起购买 自己生产 显然，后面两种采购办法的成本低，至于那一种的整体效益最好，需要进行综合评估：自己生产可能做到成本最低，但整体效益取决于几个因素，生产规模、资金实力和管理水平。 有力的供应链管理已经成为房地产行业发展的战略控制点，但盲目的进行产业链垂直整合不利于降低成本。 规模采购可以有效的控制建造成本 以批量住宅为例的价值链分解---预生产 预生产主要解决对于大批量的标准件的预先制造，如门窗、木材结构件和一些连接件等。 预生产可以有如下经济效益： 集中生产，可以节约设备、管理成本和厂房成本 集中生产，生产人员有学习曲线效应，提升效率和效益 与小企业相比，采取预生产的大型企业可以有效缩短建房周期 以批量住宅为例的作业链分解---现场建造 现场建造的过程是保证产品质量有效传递的重要环节，同时也可以起到对前期生产的质量控制。 其主要内容包括：土地的平整、地基的修建、房屋主体工程的构建、供/排水电的管路安装、屋顶的安装、门窗的安装、房内的装修、家具电器的安装、整体质量控制等过程。 现场建造的过程是一个突发事情比较多的过程，同时也是决定建房周期长短的重要部分。在这方面有优势的企业可以保证价值的有效传递和建房周期的有力控制。 建房周期和房屋质量的控制将是该过程的考核指标。 以批量住宅为例的作业链分解---现场建造 以批量住宅为例的作业链分解---市场推广 市场推广过程是宣扬产品价值和树立企业形象的过程。 市场推广的作业流程包括： 目标客户定位分析，广告、品牌形象策划， 媒体手段的选择 推广评估 在这个过程中，产品价值被有效传达给潜在客户，品牌形象的树立将是重要的考核指标。 以批量住宅为例的作业链分解---销售过程 销售过程是房屋的价值再现和增值的过程。 它包括如下流程： 产品的介绍、实地考察、合同签署、货款交付和金融服务等流程 这个过程是消费者与企业直接接触的过程。对消费者而言，对这个流程的评价包含两方面的因素：对房屋质量的感知与接受、对服务流程的感受。其重要的评价指标是房屋的销售套数。 以批量住宅为例的作业链分解---售后服务 售后服务过程是价值增值的过程，无论对产品（房屋）还是对地产开发商的品牌形象。 其包括如下几个方面：房屋的维修和保养、公共设施的维护、物业管理的其他方面和其他增值服务内容。 其关键的评价指标是客户满意度。 以小规模定制住宅的作业流程 企业建造住宅过程的考核指标 房地产行业发展的战略控制点 由于住宅建筑业的技术含量不高，单纯从产品的开发来看，不同的开发商易于做到高度的同质化（房屋的设计容易被复制、建材的采购可以一样），一些在其他行业被当作行业价值链的战略控制点的能力在住宅开发行业中都不能算作是关键。但由于资源有限性和规模效应的客观存在，在行业发展过程中以下因素还将是十分重要的战略控制要素： 土地的获取与控制能力：土地资源的稀缺使得土地的获取能力对房地产行业越来越重要。获得地理位置优越的土地对开发住宅建筑具有战略意义：“A”级土地常常意味着“A ”级的竞争优势。 物料采购与管理能力：出色的物料采购能力有利于企业降低生产成本，获得大于行业平均利润的边际利润水平。而产业链整合是提高采购管理能力的一个重要手段。 资金获取与流通能力：健全、多样化的融资渠道是解决房地产企业发展瓶颈的重要办法，而资金的流通管理能力不但可以为企业发展提供保障，更可以为购房者提供多种地金融服务，完善企业服务流程，提高竞争力。 Zion Consulting Confidential Zion Consulting 机密 Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司 土地 获取 设计 与沟通 人力 物料 建造 售后 服务 交付 接收 以批量生产住宅为例 以小规模定制住宅为例 土地 获取 人力 物料 预生产 建造 售后 服务 市场 推