38第七章第二节盈亏平衡及第三节敏感性(一)(2012版)要点解读.doc

第二节　盈亏平衡分析（史记：属于不确定性分析的一种） 一、盈亏平衡分析的基本原理 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP 线性盈亏平衡分析的基本公式是： 年销售收入方程：B＝P×Q 年总成本费用方程：C＝Cf＋CvQ 其中，B为销售收入，P为销售单价，C为总成本，Cf为总固定成本，Cv为单位变动成本，Q为产销量。 当产销量超过平衡点数量Q时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q时，项目处于亏损区域，如图7－1所示。 图7－1盈亏平衡分析图 ［7－1］某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。 解］ Cv＝3＝1600（） Q*＝3000/（3000l600）2．14（ 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值（史记：即达到目标收益率要求），以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值（史记：此时收益率＝财务内部收益率），以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。 （一）最低租售价格分析（史记：是收入项目） 租金和售价，是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。 最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。 最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （史记：该项目能承受的收入越低，说明其抗风险能力越强） （二）最低租售数量分析（史记：是收入项目） 最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在一定的租金水平下达到理想的出租率，通常是开发投资项目成败的关键。 最低销售量是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，所必须达到的销售量。最低出租率，是指在预定的房屋租金水平下，要达到预期的最低盈利，所必须达到的出租率水平。 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （三）最高土地取得价格（史记：是成本项目） 最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。土地取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发项目承受土地取得价格风险的能力越强。（史记：该项目能承受成本越高，说明其抗风险能力越强） （四）最高工程费用（史记：是成本项目） 最高工程费用是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用。最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。 （五）最高购买价格（史记：是成本项目） 对于房地产置业投资项目，初始购买价格，对能否实现预期投资收益目标非常重要。最高购买价格是指在这样的购买价格水平下，项目投资刚好满足投资者的收益目标要求。最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。 （六）最高运营费用比率（史记：是成本项目） 运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。（史记：理论教材是运营费用占有效毛收入的比率，其中，有效毛收入＝有效毛租金收入＋其他收入，个人倾向于理论教材的说法更准确）该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。 （七）多因素临界点组合 多个风险因素同时发生变化，引起开发项目经济效益指标的变化，达到临界点，这时各因素变化值组合成为多因素临界点组合。多因素临界点组合的寻找可通过计算机完成。 史家解读：凡是能承受更低收入或者能承受更高成本的，则意味其抗风险能力强。 【2007年某房地产开发项目