济南希努尔大厦项目定位分析.ppt

周边环境分析结论 项目产品分析结论 我司对目标的理解：以短期回现为核心，兼顾长期收益、品牌价值 本部分要解决的核心问题 本项目物业可能的组合形式 商业+商住 商业+写字楼 商业+酒店 区域“商业+商住”典型案例 区域“商业+酒店”典型案例 区域“商业+写字楼”典型案例 从四个角度进行评判和选择 本部分要解决的核心问题 客户定位从市场现状、产业关联、客户访谈、价值提升四个角度进行精准定位。 项目价值要求：在传统的“地段+产品”价值体系之外，优质的租户结构是高端写字楼极其重要的隐性价值。 本部分要解决的核心问题 本部分要解决的核心问题 本部分要解决的核心问题 本部分要解决的核心问题 本部分要解决的核心问题 写字楼主楼单位面积配置说明 说明：中高区以大、中型客户为主。 划分面积理由： 便于购买客户留有弹性的发展空间； 便于客户融资 便于后期的灵活性销控 小面积划分而整层购买便于给客户送到实惠。 大中型客户议价能力强，回款速度慢，利润率较低。 交通组织 核心筒 景观电梯 消防电梯 大堂 电梯厅 绿色区域为写字楼电梯厅，将景观电梯与电梯围合处打造成空间宽敞的电梯厅；通过大理石、灯光、绿植、油画塑造甲级写字楼的品质。 定位策略 根据客户需求，选择甲级、乙级、其它？即形象定位 本项目写字楼的客户是谁？即客户定位 泉城路商圈商业氛围浓厚，本项目商业应做到几层？ Q1 Q2 Q3 Q4 如何通过项目自身功能定位，实现写字楼价值最大化？ 写字楼交通动线如何划分？主入口的位置、大堂的面积？ Q5 Q6 写字楼户型定位？产权户型与销售户型 市场案例分析 客户需求调研 参考依据 户 型 定 位 户型定位 定位推导逻辑 2 1 3 10 4 5 6 7 8 1 万达城市广场 2 银座晶都国际 3 天业国际 4 正大时代广场 5 恒展商务大厦 6 嘉馨商务大厦 7 中润世纪广场 8 名士杰座 9 第一大道 9 10 鲁商广场 60-90 64-68 120-130 300 万达写字楼：8-15层 60-90 120-130 120-130 300 万达写字楼：16-24层 万达城市广场 意向客户：在数量上100-300㎡在面积上500㎡以上为主。 商务办公 主力户型：80-200㎡ 内部配套：无卫生间无厨房 晶都国际 运营情况：60%整层租售 租金情况：2.2-2.8元/㎡ 主要入驻企业：山东电建建设集团公司、中铁二院济南分院、都邦财产保险股份有限公司山东分公司、幸福人寿保险股份有限公司山东分公司、中德安联人寿保险有限公司山东分公司、安邦财产保险股份有限公司山东分公司、中意人寿保险有限公司山东分公司、中金嘉禾（济南）珠宝有限公司、济南学大教育培训学校 主力户型：40-60㎡户型范围：40-2000㎡，内部配套：卫生间，无厨房 C A 天业国际 30-40平米——4套 130平米——1套 50平米——6套（北向房源） 70平米——8套（南向房源） 每层共19套写字间 户型划分 销售户型 主力户型：30-130㎡内部配套：厨房、卫生间，客户以自用较多，投资客约占40％。自用客户基本都有中小型公司及企业机构为主，如律师事务所、会计师事务所、IT高新企业、广告公司、医疗器械等，也有整层购买的客户（共4个整层）。 正大时代广场 主力户型：60-222㎡，内部配套：无厨房卫生间 恒展商务大厦 厨房：地、墙面均为瓷砖到顶 卫生间：配备柱式洗面盆，安装坐便，地漏、淋浴器预留 户型范围：50-300㎡ 主力户型：80-90㎡ 内部配套：厨房、卫生间 嘉馨商务大厦 中小客户为主，投资客约占40%，投资客户：项目斜对面的海蔚广场，该面积的写字间租赁情况较好，因此对投资客户具有较大的吸引力。自用客户：项目周边小区内企业较多，本项目打造“低成本投入塑造高标准商务形象”引导企业“由租转买”。 A1-A4标准层：1260㎡ A5-A7标准层：1067㎡ 中润世纪广场 市场供应 中心城区供应量仅占总供应量的6%，供应量少。 市场需求 成交量一直维持在相对稳定的状态。 价格情况 成交价格稳步提升，已经接近1.2万/平米。 市场存量 中心城区市场存量仅0.56万平米。 物业发展方向 综合上述，本项目物业组合为： 底层商业+商务办公 一 项目本体分析 二 企业目标梳理 三 项目物业发展方向研判 报告提纲 四 项目定位策略 定位策略 根据客户需求，选择甲级、乙级、其它？ 本项目写字楼的客户是谁？即客户定位 泉城路商圈商业氛围浓厚，本项目商业应做到几层？ Q1 Q2 Q3 Q4 如何通过项目自身功能定位，实现写字楼价值最大化？ 写字楼交通动线如何划分？主入口的位置、大堂的面积？ Q5 Q6 写字楼户型定位？产权户型与销售户型 写字楼定位的确定必须从项目价值、市场现状、客户需求，这三个方面进行衡量