天天向上详解.ppt

华铁天天向上销售方案 谨呈：湖南华铁房地产有限责任公司  第一部分 长沙商圈分析 项目所处区位—城南板块 2、南区商圈分析 项目位置 小结： 第三部分 商业定位 通过对商业市场、项目条件和发展目标的分析，本项目定位于： 第四部分 商业规划 第五部分 经济估算 第七部分 营销建议 1、一楼大铺及二、三楼大铺先招商； 2、一楼临街中小铺直接销售； 3、一楼中等铺及一、二楼连体中等商铺直接销售或带租约销售； 4、二、三楼大铺带租约销售方式。 1、柒拾年利用已有合作商家资源，实现金融网点、品牌餐饮的入驻；主力商家的进驻，以此造势； 铺垫： 主题：长沙首家生活摩尔专区 任务：描绘项目愿景，将项目未来与南城中心LIVING MALL紧密贴合 目标：使项目获得消费者、经营商家、投资者以及社会各界的认可 蓄势 主题：开创安全创富新时代 任务：突出主力商家入驻，强调客户对LIVING MALL的认同感 目标：树立商家、客户对项目的信心 爆发 主题：LIVING MALL 升值潜力无限 任务：项目投资的安全性、高回报的细节描述 目标：最终产生强烈的进驻欲望 （1）项目目周边1.5-2公里近10万的高端消费群——该部分消费群以家庭消费为主，年龄介乎25—45岁之间，整体消费能力较高，对于大型中式酒楼及特色餐饮的消费需求较大。 四大高端消费群、鼎立支持项目发展 （2）行政机关、事业单位公务消费——该部分消费群的消费能力较高，并对产品的消费档次、特色要求较高，消费类型主要包括公务接待、公务员个人消费等。 （3）业务类消费群——该部分消费群是指进入项目周边政府机关、事业单位、商务机构办事消费群，包括商务洽谈人士、公务人士等。 （4）商务消费群——指酒店、家居商务接待，预计项目周边年商务客流量约在10万左右，该部分消费群具有消费高的消费能力，同时在品位、档次及特色要求也相对较高，对项目的发展也将起到一定的积极作用。 1、本项目辐射范围以及人口 2、城市经济发展和相关规划 （1）本项目处于两大商业带内，两大商业带的持续繁荣须有新的商业形态与之配合； （2）南城大力开发、省府重心、市政配套建设、大型住宅区的规划等证明政府对本区域的重视程度较高，为发展商业增添了砝码； （3）长沙市2009社会消费品零售总额1517亿元，增长19.2%，增速度远高于周边其它中心城市，长沙市民的消费倾向与长沙经济的高速发展，从长远来看，将带来无限商机。 3、可寻找市场空白点，走向大长沙 项目周边紧邻商业在功能上现均处于单一状态，片区现状、人流及市场格局注定了本项目不可能走大众化商业道路，应在功能上有一定的新颖度，以此来获得市场空白点； 以中高档特色餐饮、金融网点、酒店、娱乐、购物为主体从业态形式来看，能形成一定消费新体验，形成LIVING MALL其将作为一部分特定消费群体的最佳选择，有助于本项目跳出老城区，走向大长沙。 天天向上 4、项目自身 本项目自身已经形成一定规模，极好的交通通达性和三面临街带来的极佳展示性，已奠定了一定基础； 根据项目定位再对项目后续商业进行合理的规划功能分割及形象提升，有在业态功能上实现创新，达到LIVING MALL街区的现实基础。 LIVING MALL街区不是造出来的，而是市场选择的结果！ （1）建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个市场问题，而不是城市建设问题; （2）本项目从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势及本项目具体规划条件综合考虑。 本项目商业建议以中高档特色餐饮、金融网点、购物娱乐为主体，并兼有休闲娱乐功能和观光价值的LIVING MALL街区也是市场选择的结果。 四、项目形象 释义：本案商业走势的两个方向——“区域商业中心”、“生活配套” 南城新中心 生活新配套 六、客户定位 一类客户 中端长线投资客户为主要投资客户群体，约占客户量70% 主要包括企事业高管、专业商铺投资者、投资机构、私营业主、政府公务员及周边具有投资能力的居民等。 （商铺销售客户定位） 1、一楼街铺客户定位 二类客户 自购自营客户为辅助投资客户群体，约占客户量20% 主要包括零售业私营业主、连锁机构、金融机构等。 三类客户 其他投资客户，约占客户量的10% 如灰色收入者、矿老板、返乡养老族、随机投资者等。 产品特征：投资额在100万——300万临街商铺 客户群体： （1）30—45岁社会精英阶层，具备一定投资经验，一般具有较高学历及稳定收入； （2）客户思想冷静、精打细算，有自己的思维模式，坚持自己的判断，形成自己的判断标准； （3）不轻易相信发展商的任何承诺，也不轻易为各种蝇头小利所动； （4）具有较强项目前景判断及市场分析能力，对于项目过度包装反而持谨慎态度； （5）以收租及财产保值/增值为主要的投资目的； （6）