第四讲土地用益物权.pptVIP

《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发〔2004〕234号） （十三）严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。 * 浙江大学土地管理系 靳相木 * 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号 农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 * 浙江大学土地管理系 靳相木 * 国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知（2010） （五）合理分配宅基地（一户一宅的实现形式）。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励集中建设农民新居。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要严格执行一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地的政策。经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。试点方案由村自治组织通过村民会议讨论提出，经市、县国土资源管理部门审核报省级国土资源管理部门批准实施，接受监督管理。 * 浙江大学土地管理系 靳相木 * （七）依法维护农民宅基地的取得权。农民申请宅基地的，乡（镇）、村应及时进行受理审查，对符合申请条件，且经公示无异议的，应及时按程序上报。县（市）人民政府对符合宅基地申请条件的，必须在规定时间内批准，不得拖延和拒绝。各地县（市）人民政府要建立健全农民宅基地申报、审批操作规范，并根据本地区季节性特点和农民住宅建设实际，明确宅基地申请条件和各环节办理时限要求，向社会公开，接受社会监督，切实维护农民依法取得宅基地的正当权益。 * 浙江大学土地管理系 靳相木 * 2013年11月12，中共十八届三中全会 “选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。” 三中全会公报10天之后，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发出《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知紧急通知》，强调国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”提出要坚决查处遏制在建、在售“小产权房”行为。 * 浙江大学土地管理系 靳相木 * 小产权房第一案 本诉 反诉 * 浙江大学土地管理系 靳相木 * 本案折射的法律—政治问题 在现行法律法规下，在集体土地上合法建设的农民住宅属于限制流通物，原因在于宅基地使用权是一种与农民集体成员身份相关联的权利，是农民凭其成员身份取得的无偿、无期限的权利，从而树立于宅基地使用权之上的农民房屋可以在同一集体内部成员间有限制的流转，而不能投入市场自由流通。基于这一法理逻辑，法院判决房屋交易合同自始无效。 法院在宋庄小产权房案中展示的态度令人玩味，买受人输了官司，但得到了法院的同情，法院不寻常地建议买受人基于信赖利益原则反诉出卖人，争取房屋增值利益。法院的这一矛盾态度恰恰反应了小产权房问题上的民意和实践要求，反应了司法面对小产权房入市流通屡禁不止现实的尴尬立场。 * 浙江大学土地管理系 靳相木 * 四、土地承包经营权 责任制与土地承包经营权 成员权与土地承包经营权 社会化与土地承包经营权 * 浙江大学 靳相木 * 农村土地承包经营权：《农村土地承包法》，物权法第124—134条 《土地承包法》第三条　国家实行农村土地承包经营制度。 　农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。 《物权法》第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。 * 浙江大学土地管理系 靳相木 * 《物权法》第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 ????县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经