农村宅基地使用权流转的可行路径分析-仙居县委党校.docVIP

农村宅基地使用权流转的可行路径选择 ——兼评台州市土地整治探索 [内容提要]：宅基地使用权的流转已经成为各界普遍关注的问题，而政策层面基于中国农村实际的考量却一直持谨慎态度。本文在总结已有理论探讨、分析实践探索模式尤其“台州模式”的基础上，提出渐进式有限流转的可行路径，进而为如何构建更加合理的宅基地使用权制度提供建议。 [关键词]：宅基地使用权　流转　路径　探索 [作者]: 张媛娇　仙居县委党校助理讲师　317300 朱 成 仙居县委党校讲师 317300 宅基地法律制度的变迁：从完全物权到限制物权 新中国成立后，我国宅基地产权制度经历了一个从完全物权到限制物权的变迁过程。大致可以分为四个阶段： 第一阶段，新中国成立至1962年初。建国初期，经过土地改革，基本实现了“耕者有其田”，农民对土地拥有完全所有权，包括耕地、自留地和宅基地。即便50年代的社会主义改造运动，“农民土地因为加入农业生产合作社而转化为农村合作社集体所有，但农民的宅基地并未一并入社，依旧归农民所有。” 第二阶段，1962年初至1981年底。1962年开始实施的《农村人民公社工作条例修正草案》使土改后农民个体土地所有制正式变为三级所有，队为基础的土地集体所有制。 2008年10月召开的十七届三中全会放开了农村土地承包经营权的流转，对宅基地使用权的流转仍持谨慎态度：“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。” 从宅基地制度的演进脉络来看，农村宅基地使用权流转的规范从无到有，从不加限制到严格控制再到谨慎定调，体现了国家对宅基地制度的基本态度。 二、争议与探索：流转是个大问题 （一）理论争议 农村宅基地制度是维系亿万农民基本生存权利的重要制度，而宅基地使用权的流转是其重要组成部分。因此，对于宅基地使用权能否流转，在什么范围内流转一直争议较大。主要有以下两种观点： 1、宅基地使用权应当自由流转，代表人物有梁慧星、高富平、厉以宁等。该观点认为，我国农村宅基地房产权结构为农民对宅基地享有使用权，对其自建房屋享有所有权，因此应当从增加农民的融资渠道去考虑，肯定宅基地使用权流转的合法效力，让宅基地使用权与国有土地使用权一样自由流转，包括向农村集体经济组织以外的主体流转。应当鼓励支持宅基地流转和抵押的办法，在法律上确认农民对宅基地的使用权利变成事实上的长期权利，赋予农民对宅基地的永久性用益物权。 支持流转的主要理由可归纳为：根据“房地一致”原则，限制宅基地的流转，无异于限制了农民对其房屋财产权的行使；宅基地使用权流转是解决现实中宅基地规划混乱、土地浪费的需要；有利于金融资本进入农村；符合物尽其用的物权法立法宗旨；有利于土地资源合理配置，提高经济效率。 2、农村宅基地使用权只能在农村集体经济组织内部成员这个限定范围内流转，其代表人物有王利明、王卫国等。这一观点认为，宅基地使用权制度是国家土地政策的一个及其重要组成部分，是农民的基本生活保障。宅基地使用权尽管是财产权，但是具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在一定范围内进行，即只能在集体经济组织成员之间进行转让。 其主要理由是：为确保农民“居者有其屋”；宅基地所有权属于集体，与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的，个人无权把宅基地使用权让渡于非集体成员使用；宅基地的流转会增加宅基地占用耕地的压力，不利于保护耕地。 综上，反对宅基地流转者，多是从国情和社会稳定的角度出发，认为宅基地作为中国农民的福利保障，是农村稳定的基础之一，如果允许宅基地流转，作为弱势群体的农民必定是最终的受损者。一旦农民失去了赖以生存与养老的宅基地，会带来整个社会的动荡不安。 其实理性地分析，宅基地流转的主要原因无外乎对宅基地已无需求和急需资金两种。首先，闲置宅基地的流转并不会危及农民的生存权；其次，以生存权为由禁止农民处置不动产来换取急需的医疗、教育等资金，实际上是对农民基本生存权另一种形式的侵害。所以应该相信农民作为经济人的理性，给农民更多的自主权和更为宽松的制度环境。国家没有理由一律禁止，更可取的态度是合理引导，规范交易市场和规则。 （二）实践探索 尽管国家严格限制宅基地使用权的流转，但完善宅基地使用权制度无疑是目前无法回避的问题。在各方理论争鸣的同时，各地也开展了宅基地流转的实验，并在政策上有所突破。 1、政府主导型宅基地整理模式 天津为加快小城镇建设，从2005年下半年开始试行“宅基地换房”办法。具体做法是规划建设新型小城镇，农民自愿以其宅基地换取城镇住房，置换出来的宅基地统一组织复耕。 2007年，被确立为全国统筹城乡综合配套改革实验区的重庆探索试点“承包地换社保、宅基地换住房”的九龙坡模式，用原宅基地20%集中兴建农村社区，80%置换为城市建设用地，用多得的土地出让金收益补贴农民购房