运营效率关联指标(万科指导)技术方案.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 样本选取 万科城、东海岸样本加权平均 怡翠一期 招商海月二期 招商春天广场 中海某项目 海月、春天、中海项目加权平均 产品类型 多层、小高层、洋房、联排、商业 商业、多层，含地下室4900m2 多层 小高层 多层、小高层 * * * * * * * * * 运营效率关联指标 1.1 运营效率指标 我们的效率能满足未来的发展？ 净资产收益率 销售净利率 总资产周转率 权益乘数 X X ＝ 2004年 14.2% ＝ × × 2.46 0.59 11.5% 200×年 14.2% ＝ × × 2.46 8% 0.85 如果新项目的销售净利率为8%？ 总资产周转率必须提高44%，达到0.85,即总资产周转天数要从610天降低至424天，集团才能维持14.2%的净资产收益水平。 1.1 运营效率指标 提升销售价格 ？ 加强成本管理，提升盈利能力 实现的途径： 提高销售净利率 1.1 运营效率指标 进一步加快开发速度 ？ 提高资产周转率 实现的途径： 1.1 运营效率指标 降低存货占压水平 1.1 存货构成分析 单位：亿元 集团存货构成 （2005年9月30日） 集团存货总额150亿元，土地储备和在建占总金额的89%； 存货占总资产比例 集团存货构成分析 1.1 存货构成分析 项目 住宅 商业及写字楼 车位 配套 合计 面积 金额 面积 金额 面积 金额 面积 金额 面积 金额 一年以内 20.69 8.26 4.20 1.74 4.42 1.10 0.64 0.13 29.95 11.23 一年以上 3.91 1.30 5.46 2.39 5.81 1.96 1.14 0.03 16.33 5.67 小计 24.61 9.55 9.66 4.13 10.23 3.06 1.78 0.16 46.28 16.90 存货构成—现房结构（金额） 单位：亿元、万平米 （截止2005年9月30日） 1.1 存货构成分析 一年以上现房构成（产品构成） 单位：万平米、亿元 注：一年以上现房中商业和车位占绝大部分，达到了77% 1.1 存货构成分析 示例 深圳金域蓝湾商铺 截止2005年9月30日 一、二期住宅基本销售完毕，商业库存2922.3平米，金额1613万元； 深圳东海岸商铺、车位 东海岸一、二期住宅基本销售完毕，但东海岸一期商业库存10093.8平米，金额6625万元；地下车位268个，金额1041万元。 1.1 存货构成分析 示例 无锡魅力之城 截止2005年10月30日 项目一期28万平米，住宅实现签约13.1万平米，目前车位库存3.7万平米，金额3724万元。 1.1 存货构成分析 目标决定行动、行动决定结果 1.2 如何控制存货占用 思考 以终为始，开始把事情做对 象研究住宅一样研究商业，向建造住宅一样建造商业 车位的销售和经营策略？如何控制车位比，降低单位车位的成本？ 1.2 如何控制存货占用 确立集团性的住宅销售的考核标准 ---竣工、入伙、入伙后6个月 思考 1.3 利润构成分析 产品类型 规划 面积 单位 价格 单位 成本 项目 利润 构成 比例 毛利率 一、住宅 低层 多层 高层 二、商业 三、车位 四、其他 合计 100% 存销比 项目的开发计划和销售计划需要匹配，要求将项目的存销比控制在合理范围之内，以降低存货资金占用。 2. 1 项目运营效率影响指标-存销比 存销比= 可售资源 未来四个月计划销售速度的均值 ________________________________________________________________________ 2.1 集团05--06期末可上市存量 单位:万平米 预计集团2005年末可上市存量139.9万平米； 注:存销比=月末可上市存量 ÷ 以后四月计划平均销售量 单位:万平米 2.1 集团、成都、武汉05—06存销比 案例： 　　　　 　　 成都魅力之城项目原计划05年开工14万平米，计划的销售面积只有6万平米，存销比一度大于10，项目的存销比不合理，形成大量的存货资金占压，造成项目资金峰值上升，经过部分停工和缓建措施，降低存货占压5900万。 2. 1 项目运营效率影响指标-存销比 可售面积