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P1 * 开发区商业项目 定位方案 前言 前言: 项目位于火炬开发区德能东路,现状为空置物业,物业建筑面积约为1万㎡,由于项目目前周边的商业气氛较淡薄,而且项目所处区域的商业发展也相当缓慢,导致项目在定位时受到很多条件的制约,因此,我司建议项目定位的前提须牢牢抓紧主力消费群,只有目标消费群定位准确,项目前期的各项工作会相对顺利。 项目发展思路: 牢牢抓紧目标消费群,针对性地对项目进行定位 项目发展方向 以工业区送餐配套中心为基础,结合特色餐饮及娱乐,同时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域美食MALL 研究内容及思路 项目条件分析———— 原方案定位点评———— 2 SWOT分析———— 3 项目定位及策略———— 4 1 项目条件分析一项目地理位置分析 项目所在位置 太阳城广场 科技园生活区 坐拥科技园大量消费者,承接太阳广场的商业氛围,发展潜力无可限量 项目位于中山市火炬开发区德能东路,项目周边工厂林立,坐拥庞大的消费群,目前项目虽然商业气氛淡薄,但随着政府大力和加快开发新的城市中心,以及大力招商引资,加上太阳广场为项目带来巨大的商机,项目必定会成为该区的重要商业枢纽之一。 项目条件分析一项目现状介绍 项目基础指标: 项目总用地面积:10529㎡ 项目总建面积:9967㎡ 层数:3层 层高:约4M 项目基础设施: 项目设有饮食行业排烟、排污预留位; 项目建筑消防验收合格; 项目天面可排放中央空调水塔和空调外置机组; 项目已经配备升降电梯井; 基本满足饮食、娱乐行业选铺要求。 项目条件分析一项目周边商业氛围分析 开发区科技园工业区,周边工厂林立,为项目提供的大量稳定的消费者 开发区科技园经过十多年的开发建设,目前,开发区已形成了国家健康科技产业基地、中国电子(中山)基地、中国包装印刷生产基地、高科技产业园、中国技术市场产业示范基地等五大科技型产业园区。 过百家企业构成了项目的庞大消费群体,成为项目最强力的支撑点。 项目条件分析一项目周边商业氛围分析 世界零售巨头“沃尔玛”进驻开发区,为开发区的商业发展带来极大的发展,同样为项目带来巨大的商机。 由于目前该区域商业气氛淡薄,对项目的招商会带来巨大的压力,然而世界商业零售巨头“沃尔玛”落户开发区太阳城,虽然暂未确定具体开业的时间,就凭借该信息已经为该区域的商业发展带来不少的商机,对本项目日后的招商也起了非常大的促进作用。 项目条件分析一项目交通现状 现状:东面东阳南路为双向四车道,南面为双向四车道,西面为双向两车道的祥兴路,北面为双向六车道;形成围合式的交通路网。 本 案 表示:项目周边道路 项目的东、南、西、北面都有市政道路贯通,交通极其便利,加上开发区与石岐区的道路连接系统也相当发达。 目前该区域正在大力开发与外连接的高速公路,在不久的将来将会建成多条与外市连接的高速公路。 项目条件分析 项目条件分析总结: 项目周边没有良好的商业气氛支撑,而且周边人口密度较低; 项目交通较完善,但区域没有特色资源,较难吸引外来消费者; 项目周边拥有较多的厂企,有庞大的消费群; 项目周边将会有大体量商业落成,将来为项目带来巨大的商机; 项目发展思路: 牢牢抓紧目标消费群,针对性地对项目进行定位 项目条件分析———— 原发展思路点评———— 2 SWOT分析———— 3 项目定位及策略———— 4 1 研究内容及思路 原发展思路点评一原项目发展思路 项目原发展思路: 成为该区域众多的厂企的食堂以及区域的中心大酒楼,最终成为区域的美食中心; 业态构成: 楼层 功能 业态 首层 餐饮 大型中餐酒楼 (可同时容纳1000人就餐) 二层 餐饮 工业区送餐配套中心 三层 娱乐 KTV 原发展思路点评一消费者分析 项目的消费者在那里? 常规商业项目的消费者通常为: 当地居民消费者 当地工作消费者 过路的消费者 区域以外的消费者 旅游消费者 本项目最关键是锁定目标消费群,只要目标消费群定位准确,项目定位以及后续的招商会相对顺利,项目经营也会比较顺利,经过一定培育区域成熟后,项目的商业价值就迅速提升,物业价值就在这个时候体现。 商业项目各类型的消费者 结合项目分析论证 结论 当地居民消费者 由于开发区目前正在开发中,很多楼 盘都是空置的,有部分楼盘已交楼, 但入住率非常低,导致该区人口密度 较低,商业无法得以迅速发展。 会有少量当地居民前来消费但不足以 支撑项目的正常运营,只能是本项目 的消费者构成其中一小部分。 当地工作消费者 该区有过百间企业,每个企业的工人 和管理人员都是消费者,而且他们的 生活区就在工厂附近,由于他们大部 分都是外地人,日常的饮食开支自然
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