火炬开发区商业项目定位方案介绍.ppt

P1 * 开发区商业项目 定位方案 前言 前言： 项目位于火炬开发区德能东路，现状为空置物业，物业建筑面积约为1万㎡，由于项目目前周边的商业气氛较淡薄，而且项目所处区域的商业发展也相当缓慢，导致项目在定位时受到很多条件的制约，因此，我司建议项目定位的前提须牢牢抓紧主力消费群，只有目标消费群定位准确，项目前期的各项工作会相对顺利。 项目发展思路： 牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位 项目发展方向 以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域美食MALL 研究内容及思路 项目条件分析———— 原方案定位点评———— 2 SWOT分析———— 3 项目定位及策略———— 4 1 项目条件分析一项目地理位置分析 项目所在位置 太阳城广场 科技园生活区 坐拥科技园大量消费者，承接太阳广场的商业氛围，发展潜力无可限量 项目位于中山市火炬开发区德能东路，项目周边工厂林立，坐拥庞大的消费群，目前项目虽然商业气氛淡薄，但随着政府大力和加快开发新的城市中心，以及大力招商引资，加上太阳广场为项目带来巨大的商机，项目必定会成为该区的重要商业枢纽之一。 项目条件分析一项目现状介绍 项目基础指标： 项目总用地面积：10529㎡ 项目总建面积：9967㎡ 层数：3层 层高：约4M 项目基础设施： 项目设有饮食行业排烟、排污预留位； 项目建筑消防验收合格； 项目天面可排放中央空调水塔和空调外置机组； 项目已经配备升降电梯井； 基本满足饮食、娱乐行业选铺要求。 项目条件分析一项目周边商业氛围分析 开发区科技园工业区，周边工厂林立，为项目提供的大量稳定的消费者 开发区科技园经过十多年的开发建设，目前，开发区已形成了国家健康科技产业基地、中国电子（中山）基地、中国包装印刷生产基地、高科技产业园、中国技术市场产业示范基地等五大科技型产业园区。 过百家企业构成了项目的庞大消费群体，成为项目最强力的支撑点。 项目条件分析一项目周边商业氛围分析 世界零售巨头“沃尔玛”进驻开发区，为开发区的商业发展带来极大的发展，同样为项目带来巨大的商机。 由于目前该区域商业气氛淡薄，对项目的招商会带来巨大的压力，然而世界商业零售巨头“沃尔玛”落户开发区太阳城，虽然暂未确定具体开业的时间，就凭借该信息已经为该区域的商业发展带来不少的商机，对本项目日后的招商也起了非常大的促进作用。 项目条件分析一项目交通现状 现状：东面东阳南路为双向四车道，南面为双向四车道，西面为双向两车道的祥兴路，北面为双向六车道；形成围合式的交通路网。 本 案 表示：项目周边道路 项目的东、南、西、北面都有市政道路贯通，交通极其便利，加上开发区与石岐区的道路连接系统也相当发达。 目前该区域正在大力开发与外连接的高速公路，在不久的将来将会建成多条与外市连接的高速公路。 项目条件分析 项目条件分析总结： 项目周边没有良好的商业气氛支撑，而且周边人口密度较低； 项目交通较完善，但区域没有特色资源，较难吸引外来消费者； 项目周边拥有较多的厂企，有庞大的消费群； 项目周边将会有大体量商业落成，将来为项目带来巨大的商机； 项目发展思路： 牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位 项目条件分析———— 原发展思路点评———— 2 SWOT分析———— 3 项目定位及策略———— 4 1 研究内容及思路 原发展思路点评一原项目发展思路 项目原发展思路： 成为该区域众多的厂企的食堂以及区域的中心大酒楼，最终成为区域的美食中心； 业态构成： 楼层 功能 业态 首层 餐饮 大型中餐酒楼 （可同时容纳1000人就餐） 二层 餐饮 工业区送餐配套中心 三层 娱乐 KTV 原发展思路点评一消费者分析 项目的消费者在那里？ 常规商业项目的消费者通常为： 当地居民消费者 当地工作消费者 过路的消费者 区域以外的消费者 旅游消费者 本项目最关键是锁定目标消费群，只要目标消费群定位准确，项目定位以及后续的招商会相对顺利，项目经营也会比较顺利，经过一定培育区域成熟后，项目的商业价值就迅速提升，物业价值就在这个时候体现。 商业项目各类型的消费者 结合项目分析论证 结论 当地居民消费者 由于开发区目前正在开发中，很多楼 盘都是空置的，有部分楼盘已交楼， 但入住率非常低，导致该区人口密度 较低，商业无法得以迅速发展。 会有少量当地居民前来消费但不足以 支撑项目的正常运营，只能是本项目 的消费者构成其中一小部分。 当地工作消费者 该区有过百间企业，每个企业的工人 和管理人员都是消费者，而且他们的 生活区就在工厂附近，由于他们大部 分都是外地人，日常的饮食开支自然