开发流程摘要.ppt

房地产开发流程简析 房地产开发概念 是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。 房屋开发： 第一层次为住宅开发； 第二层次为生产与经营性建筑物开发； 第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发； 第四层次为城市其他基础设施的开发。 一、概 念 我们通常以及下文讨论的是第一层次和第二层次当中的住宅小区、商业、办公类产品的开发。 土地开发： 一是新区土地开发 二是旧城区改造或二次开发 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 房地产开发流程 通俗的来看，房地产开发流程大体分为如下几个阶段 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 获知土地出让信息 报 纸 官方网站 政府推荐 朋友告知 …… 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 获知土地出让信息 进行土地评估及可行性论证 土地察看与评估 经济测算与可行性论证 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 获知土地出让信息 进行土地评估及可行性论证 报名参加土地出让 在论证项目具备可行性后，申请报名参加土地出让。 土地出让主要有三种方式： 招 标 是指由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。 挂 牌 是指出让人发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 拍 卖 是指在指定时间、地点，在公开场合由土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，诸多的竞投者轮番报价，价高者得。 在中国，土地出让的是土地的使用权，所有权归国家、集体所有。 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 获知土地出让信息 进行土地评估及可行性论证 报名参加土地出让 三种出让方式中，土地拍卖形式更加常见。 土地竞拍签订合同 ←土地拍卖会 ←现场竞拍，价高者得 ↑签订土地使用权出让协议 常见使用权年限： 住宅70年；商业40年；办公50年 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 前期准备 开发企业需办理 建设项目选址意见书 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 …… 方案 设计 由于专业细分，房地产开发过程中涉及的建筑、景观、施工等诸多方面多数是由房地产开发企业分包给相关企业。 即房地产开发企业在该阶段开始项目招标。 招标的类型包括： 建筑设计招标 景观设计招标 物业管理招标 …… 最终确定项目规划建设方案。 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 前期准备 建设施工 开发企业需办理 建设工程规划许可证 消防设计审核 建设工程施工许可证 …… 房产开发常提到的“三证一书”： 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 建设项目选址意见书 经过招投标确定施工单位 按图施工 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 取得预售许可证 商品房预售， 是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖。 期房------预售 现房------销售 商品房预售应符合下列条件： 　　(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 　　(2)持有建设工程规划许可证。 　　(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 　　(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。 　　(5)已经办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售。 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 取得预售许可证 房地产销售分为： 开发商自销 代理公司独家代理销售 代理公司联合代理销售 开盘销售 房地产由于交易金额大，其销售回笼资金的时间和速度极大的影响了房地产企业的资金投入情况。 因而，其销售成为房地产开发当中的重中之重。也由此促进了房地产开发的细分专业化发展，为房地产销售代理行业提供了机会和发展空间。 拿地 设计 施工 预售 交房 二、流 程 竣工验收满足交房条件 竣工验收 指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。 内容包括： （1）城市规划设计条件的落实情况； （2）城市规划要求配套的基础和公共设施的建设情况； （3）单项工程的工程质量验收情况； （4）拆迁安置方案的落实情况； （5）物业管理的落实情况。 拿