新嘉联天府西城201301年度营销总纲教程分析.pptVIP

推售亮点——不间断封盘挤压策略 策略核心：让客户自己抢着买房子，比追着客户买房子更重要； 策略解读：在日常销售节点，采取周一至周五封盘，只收取诚意金和处理前期签约，在周六开出新单位集中销售，实现集中去化； 案例借鉴：温江·合能珍宝琥珀 合能·珍宝琥珀，如何保证连续3个月，每周都卖100多套房子？ 策略核心： 1.封盘挤压：周一到周五封盘，让客户感觉到想买买不到 2.价格透明：统一开盘有利于案场价格标准的统一，减少客户讨价还价空间 3.氛围营造：每周都形成买到珍宝琥珀的好房不容易的现场感受 4.形成购房话题：珍宝琥珀房子不好买，买到很幸运，有利于形成在客户之间的口碑传播 2.6 推售策略 Part.4 营销实施 2 4 推售及价格策略 推广策略 5 活动策略 3 客户策略 1 包装策略 根据本项目客户定位，制定相应的策略 抢夺目标客群 核心：地缘客群，快速抢夺高新西区及周边客群； 重点：大城西客群，深挖大城西区域客群； 其他：外地客群，吸附川内二线城市客群： 3.1 客户分布 本案 核心 客户 重点客户 主要客户分布： 客户特征：对板块最认同，习惯区域生活 撬动方式： 电话资源CALL客； 行销派单、截流 企业渠道宣传； 口碑传播； 现场活动； 桁架导视封锁； 撬动关键点： 产品价值——区域内形象、品质最好的楼盘； 阶层价值——和什么人住在一起，决定了你是什么人 居住价值——城西外羊西居住环境最好的楼盘； 1.首要撬动最易找到的客群——高新西区及周边客户 3.2 核心客户撬动策略 客户特征：对品质、居住环境、地铁的需求 撬动方式： 线上、线下媒体的投放； 城市阵地 网络； 电话CALL客 口碑传播； 撬动关键点： 阶层价值——未来城西居住核心、地铁物业、成熟配套； 居住价值——外羊西居住品质最高的楼盘； 产品价值——享受级的刚需产品 2.重点撬动大城西范围的客群——品质刚需客 羊西、抚琴 郫县 高新西区 金沙、双楠、红牌楼 沙西、沙河源 3.3 重点客户撬动策略 3.吸附川西北、川东北等二线城市客户 客户特征：成都地铁沿线置业 撬动方式： 老带新； 网络； 报媒传播； 撬动关键点： 阶层价值——未来城西居住核心、地铁物业、成熟配套； 居住价值——外羊西居住环境最好的楼盘； 产品价值——享受级的刚需产品 3.4 其他客户撬动策略 Part.4 营销实施 2 4 推售及价格策略 推广策略 5 活动策略 3 客户策略 1 包装策略 抢关注——节点性高举低打，脉冲式的推广节奏。 配合推售节点来展开推广力度。在形象推广期和开盘蓄客期进行推广集中爆破，在自然销售期采取低成本的推广方式。 抢封锁——以区域封锁为主的推广组合拦截客户。 蓄客期和开盘前期以区域内的城市阵地广告+夹报针对性投放+短信+行销摆展和竞品拦截的组合方式实现客户到访。 抢噱头——制造话题/事件性活动立势，周周暖场活动维持项目热度。 项目入市先期，以一场大型的事件活动造势，引爆市场关注，迅速打开项目在市场上的影响力和知晓度。进入销售阶段，以持续性的暖场活动为主，维持项目的关注度和现场热度。 4.1 推广总体策略 4.2 推广总体策略 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2月 9月 10月 11月 预热期 蓄客期 强销期 平销期 推广 目的 推广诉求 推广频率 炒热项目 配合蓄客 助力强销 维持项目热度 项目信息 核心卖点 产品信息 销售信息 热销信息、产品信息 活动信息 活动信息、项目卖点 销售信息 推广主题 外羊西 地铁大盘 大城生活 即将启幕 天府西城，引爆城西 地铁品质刚需首选 三中庭、百米间距、状元出在家门口 城西的“新天地” 城市阵地的长期占有，实现区域和竞品的封锁 站台广告： 在交大路、茶店子路、老成灌路、蜀汉路、青羊大道、二环路沿线、清江路、光华大道8条重要通路铺设站台广告，在外光华、苏坡乡、国宾外羊西、沙西线等几大板块铺设站台广告； 蜀汉路 交大路 茶店子路 青羊大道 清江路 二环路沿线 光华大道 苏坡乡 国宾、外羊西 沙西线 外光华 老成灌路 4.3 重点推广渠道——占领城市阵地 城市阵地的长期占有，实现区域和竞品的封锁 路名牌广告： 在金科路、迎宾大道、金府路、蜀西环街、黄苑街、一品天下大街、金沙遗址路、同和路、青羊大道、光华村街等主要城市干道铺设路名牌广告； 金科路 迎宾大道 金府路 一品天下大街 黄苑街 金沙遗址路 同和路 青羊大道 蜀辉路 蜀西环街 瑞联路 光华村街 4.3 重点推广渠道——占领城市阵地 城市阵地的长期占有，实现区域和竞品的封锁 道旗、桁架广告： 天目路、和心路、天辰路沿街设置道旗；在英伦项目旁、老成灌路口、西芯大道路口、百草路路口设置桁架导视； 道旗 桁架 天目路 天辰路 4.3 重