泽科港城国际34#地块定位建议材料.pptxVIP

重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 代理事业五部 2011.3.20;前言;内容;1、重庆商业地产发展格局解析;城市商业发展模型（借鉴上海城市商业发展案例）;解放碑;方向一：区级商业中心向两级发展;2003年之后，重庆商业出现了3个典型的发展方向;;1、重庆商业地产发展格局解析;项目启示;2、区域商业地产发展格局解析; 对本案项目可产生影响的区域市场范围主要为两路老城、回兴片区、空港新城；即规划中的渝北两路都市区组团商业中心。 由于城市规划定位的不同，三个片区未来发展也不同，也必将影响其在未来都市区商业中心的地位。 ;以回兴立交为起点，含宝桐路、兴科大道及沿线支路。 该片区属于典型的初级社区商业中心形式，受制于老城改造、可建设用地偏少等因素影响，其发展模式难以突破；但可为片区带来持续稳定的消费需求。 其相对落后的商业发展模式，对本案不具备太大的参考借鉴意义。但其开发引进的大量居住人口，将增大对于新型商业中心的需求。;两路老城在金港国际—重百—沃尔玛核心购物圈形成后的最近几年，其商业发展一直处于停滞状态；传统渝航路、胜利路和双龙大道已经向初级社区商业进行退化。新近的“金港-重百-沃尔玛”核心购物商圈一定程度上承担了区级商业中心的功能，但其较为传统的商业模式、并不便捷的交通体系以及在未来与城市人口发展趋势相反的方向，严重影响了的其综合发展。在渝北两路都市区商业中心规划出台后，其在未来必须进行商业模式的改造，引进更多具有吸引力的品牌，实现真正的“购物、休闲、娱乐、餐饮”等一条龙式新型的，以目的性消费为主的购物公园，方能生存。;“城市副中心规划+新区建设+行政中心+高尚居住区”使区域内的商业具备很大的可塑性，可以站在城市发展的高度，根据自身发展目标和需求，进行可持续发展性规划。;片区的发展时间较短，但也经历了几个阶段。且伴随着城市规划的加强，片区地位的提升，区域商业的发展思路也需与时俱进进行调整。;老城商圈;2、区域商业地产发展格局解析;2、区域商业地产发展格局解析;3、项目本体商业地产机会点解析;项目地处两江新区核心地带；属于未来空港新城城市副中心的核心片区； 项目临近规划中的空港新城商务商贸商业中心和行政中心； 项目地处两江新区核心区为数不多的高尚居住区的核心地带；中高端消费群在未来具备强有力的支持。 区域内其他同体量、同类型的商业体较少； 项目相对本案的其他地块较偏。 项目相对于区域商业中心存在一定的距离，所处位置不适合发展集中式百货商业；应避免大体量集中式百货业态的存在，避免与商业中心的不利竞争。 从未来可持续发展角度，本案不适合发展中低端专业市场。;同茂大道;项目可规划体量约为8.2万方，相对合适；应在满足商业模式需求的基础上，尽可能考虑整个地块功能的完整性，并考虑对于港城国际整个项目的提升性，以及对于区域社会功能的完善性。;3、项目本体商业地产机会解析;4、项目发展思路;4、项目发展思路;集中式商业—传统百货（如新世纪）;参考案例：上海大宁广场 参考方向：邻里生活中心商业理念、逛街式规划布局 LifeHub（生活中心）。即所谓将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个多元的环境中享受城 市生活带来的美好体验。 LifeHub理念的实质即，为消费者在一个聚集点进行“方便”“快捷”“多元”的消费。;大宁国际广场;地面20万平方米建筑面积主要为： 商务酒店 ?? ??? ?? ?????-- 30,000平方米 办公楼 ??????????????????????-- 39,000平方米 商业零售? ?????????????????-- 50,000平方米 餐饮/娱乐???????????????? -- 45,000平方米 教育文化和生活配套??-- 15,000平方米 停车场和公共区域???? -- 21,000平方米 ;主要业态如下： 大型综合购物广场 娱乐 时尚购物 亲子广场 数码/家居广场 文化教育 现代生活配套 银行：;参考案例：北京三里屯VILLAGE 参考方向：逛街式规划布局、时尚建筑特色;三里屯Village是一个开放式购物区，由19栋低密度的建筑组成。 这里有四栋钻石型建筑，由于建筑风格、外观、建筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示品牌形象，这是一些Shopping?Mall很难提供的。;业态规划适合现阶段区域发展对于社区商业的配套需求;参考北京三里屯VILLAGE和上海大宁广场，以“逛街式”和“村落式”布局为规划蓝图；以短期满足社区商业配套，中期可形成区域特色商业中心的目标进行业态规划；以超出目前重庆水平的建筑立面设计为风格特色；以商业为核心，辅助配置商务办公、商务居住，力求利润最大化的同时，为项目预留可