世联-中山坦洲地块前期策划-201-2008年重点.ppt

机会与挑战 技术思路——依据金子塔分析理论“S-C-Q”开展论证。 本项目位于中山市坦洲镇105国道区域，规模较小，属于一个新区项目。 开发商： 兴安房地产开发有限公司 快速操作，降低风险，成本利润率期望不低于25% 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 界定问题的基本分析模型 　坦珠一体化是客观必然 最大的问题是发展腹地不足。而且作为“三极”之中的后起之秀，珠澳近一两年来利好消息不断，经济发展速度明显加快，信心明显增强，因而也正在积极拓展辐射区。 后花园或发展基地，最重要的是资源的提供者和产业的承接者，体现互补性。 2006年外地人在坦洲购房总计有600套左右，占全年商品房总销售量近半。 与此同时，坦洲与珠海、澳门之间的房价落差、一系列重大区域交通设施的兴建， 售楼人员已将沙盘搬到拱北口岸的地下商场做展示推销。　　目前该楼盘很少在中山本地做推广，而是选择在澳门的电视和报纸大量投放广告。价格优势正是坦洲楼盘的魅力所在。　　 随着珠海主城区规模的扩大和人口的集聚，主城区房地产需求量将激增，紧邻的坦洲镇除了价格低、日常生活成本低，　将面临吸纳珠海购房者的“二次机遇”。 区内房地产总体处于初级阶段，市场供需呈波浪式缓慢增长状态，市场需求难以呈现出明显的“放量”趋势 房地产分布总体比较零散，分布较为零散，主要沿交通干道及自然资源较为丰富区域分布 商业中心区--- 代表中澳新城等 片区物业主要依托于其便利的交通及成熟的配套，集中了早一批中低档物业，是目前居住氛围最浓、人群最为密集的区域，其住宅发展有向中心区边缘发展趋势 生态居住区---代表锦绣系列 依托于良好的生态自然资源，以市场高端产品吸引区内及周边区域较高消费群体为主。 高尚居住区---海伦堡 依托便利的交通及自身完善的配套，以良好的品质主要吸引珠海来坦洲置业的消费群。 目前推出项目（尤其是大盘）多数均其不遗余地突破区域性消费惯性及触发本地人购房需求并带动区内、区外消费 市场消费以镇区周边、高层管理者及较大部分珠海中产阶层消费者为主，其交叉程度较大。 市场消费者需求特征不明显，大多仍以中心地段、生活便利性与价格为主要的考虑因素。 市场需求特征不明显，没有形成核心客户群体，主要以中心地段、生活配套及价格作为置业的主要考虑因素； 对本项目的意义 竞争情况汇总－本项目的核心竞争优势在于城市化以及以公建配套为核心的区域中心化，开放的规划更有效的吸纳城市客户 从区域价值类比、锦绣系列、中澳新城、等坦洲镇区楼盘 A：自然资源和城市价值两者都比较高 B：自然资源价值较高 c：城市属性价值较高 针对市场新进竞争者，提供创新的高性价比产品以及城市化的落实是打赢竞争战争的要点 竞争原则 人无我有，人有我优 寻找竞争关键点进行突破 技术思路——确定项目发展战略 项目面临的问题 Q=S(R1、R2) 战略发展机会研究的主要内容 本项目处于新区发展的质变阶段－生活氛围逐渐的形成 区域评价 区域交通条件较好 由于缺乏生活配套，区域缺乏活力，造成区域发展缓慢 区域处于城市边缘，心理距离较远，自然环境较好， 物流商贸将是城市外扩的第一站 当前的规划格局，使得本区域将成为未来的居住区 本项目处于新区发展将秉承，物流，商贸，制造，为核心，连接中山，珠海。 本项目处于新区发展的质变阶段－沿线１０５国道，产业核心经济链 区域产业升级，伴随配套的建立和完善，所带来的是一个人群渐变。 交通历来制约一个区域的发展。交通的影响，形成“时间距离”和“空间距离”两种概念 半小时生活圈所引发的，居住理念妥协转型 成功突破速度的驱动因素 置业目的多样。 珠海购买力，需求质量相对较高。 来自区域的各级白领的多样需求是市场发展的驱动力 本项目适应性检验 ——限定市场中充分细分型 确定客户层面上限 确定有限市场中保证销售速度的客户群体 竞争策略 市场案例 低总价项目销售速度明显较快 两居室的销售速度明显好于三居室 随着区域的成熟，三居室的销售速度明显提升 突破价格体系的模式 ——建立新的价值体系 本项目建立价值体系的方向  ——核心竞争力模型 价值的支撑核心竞争力建立价值体系的共性——至少两种核心优势的组合 区域其他楼盘如何建立价值体系的方向  ——案例总结 、项目整体发展战略 突破区域 突破速度 突破价格 、“主动城市化”－不曾