天津宝坻物流区休闲旅游业项目前期策划P解决方案.ppt

10 9 8 7 6 4 5 2 3 1 土地不利因素分析 位于地块西南侧的粮库和棉纺织厂对地块开发产生负面影响 。工厂的噪音、污染，以及粮库运输带来的噪音都是需要注意的规避的。 10 9 8 7 6 4 5 2 3 1 土地商业格局分析 1号商业用地，占地面积1.3万平方米，20亩左右。位置处在两条国道交汇之处，对内部与外部客户的整合起到良好作用。 地块价值细分 开发条件分析摘要 内部交通规划完善，商业配套中心设于两条国道交口。 内部交通与配套设施 到达该地块可由北环路、北城东路、南城东路、东环路到达，交通较为顺畅。 交通连接线 分析 小结 因素 小结 因素 自身条件 外部条件 按照地块不同方位优势，可分为文化宜居生态区、商服物流生活区、新城镇开发配套区三大板块，其中区域内水系和绿化的深度开发，以及教育资源的合理利用对地块开发成败具有很强的影响。 开发条件综合评价 西侧公园和贯穿地块排水渠，以及绿化带 形成自然景观体系，西南侧的工厂污染和国道的噪音可能成为地块开发不利因素。 自然景观资源与不利环境 该地块距离城区商业中心交通距离2公里，周边分布新建住宅区、传统居住区、商服配套区等 周边环境 地块可出让面积将近2000亩，大多地块形状较为规则。单体地块面积在100-350亩之间。 地块面积与形状 地块四至为东环路、津围公路、通唐路。宝坻城区东北侧，面积较大。成为城区潜在发展方向。 地块四至 区位条件分析 功能主题三 东部中心MALL 商业街区 风味食廊 便捷社区商业配套 功能主题三 宝坻区商业物业主要集中在南关大街与环城南路、建设路相交的区间内，长度约2公里，区域内集合了住宅区、医疗卫生、文教机构、宾馆服务等物业，业态混杂，无明确规划。 区域商业主要有临街底商、专卖店、超市卖场等形式，可视性较好，商业经营档次以中低档为主。 宝坻区目前经营最佳的是“劝业场超市”，业态包含综合性超市卖场，服装，小型餐饮等，经营种类齐全，档次偏低。 功能主题三 首先了解宝坻区域商业市场状况 中心商业区 功能主题三 本案 怡购商业广场 劝业超市 个案研究 怡购商业广场 项目名称 怡购商业广场（预计06年12月开业） 项目地点 开元路与环城南路交口 投资商 天津森淼集团、 开发区九州地产 建筑面积 3.5万平方米 主力店 家世界（8000平米） 业态布局 首层：银行、通讯、服饰、餐饮、皮具 二层：家世界、儿童乐园 三层：家世界、数码、童装、美容美发、家居、摄影 四层：美食广场、休闲游艺、办公、咖啡厅 周边配套 规划中行政中心、 变电站 重点楼盘 顺发项目、万兆恺旋丽舍、泰达金色领地、宝平景苑、天宝新苑 租售体系 售价9000-18000元/平米（面积区间为100-200平米） 销售率 50% 功能主题三 由于宝坻行政区划、消费水平、消费人口的客观原因，宝坻区既有的商业物业属于社区型和邻里型的配套商业，商业形态较为单一，业态以生活消费为主，突出的服饰比例也在一定程度上反映了宝坻服装、文体用品加工的产业模式。在配套商业的业种丰富程度和规划布局上仍有待改善。 怡购商业广场的入市是对宝坻现有商业物业的有力补充，销售情况验证了市场的潜力，但受区域消费力的影响，怡购的入市已基本上填补商业市场的需求，大型卖场的需求已基本满足。 个案研究 怡购商业广场 功能主题三 学府新城商业配套建议 商业形态：区域型的配套商业 结合住宅园区“学府新城”定位，建设 以图书城为中心的商业集合体，形成住 宅园区较为集中的学府氛围浓厚的商业 群。同时，可结合各组团住宅建设进行 小型配套社区商业的建设。 功能主题三 天房 丰满可靠的企业品牌 政府 资深城市运营商品牌开发代表，高端、专业、资深 ◇指导性 ◇精神层面 ◇文化底蕴 ◇教育回归是一种领先 关键词 建筑内涵 实力打造 超越梦想 教育神圣 领先生活 品位提升 前所未有 功能主题四 功能主题四 城市新区形象 企业品牌形象 项目自身形象 功能主题四 城市新区形象 依托强大的政府背景，塑造宝坻城市名片、城市的黄金轴点 功能主题四 城市的黄金轴点空间示意 津围公路、进京路、通唐路、东环路在项目汇聚，成为宝坻城东的交通枢纽。 功能主题四 企业品牌形象 塑造天房集团城市运营商的重要角色，体现天房对城市的深入理解和热情！！ 功能主题四 园林、绿化 道路 河流 项目自身形象 构筑文化艺术小品和雕塑，突出“学”的氛围 功能主题四 功能主题四 区域精神堡垒的建立 短暂的思考，教育牌是不是