北海房地产市场调研样本(76页)讲述.doc

目 录 一、北海房地产行业发展机遇 5 （一）中国东盟区域合作 5 （二）国内区域合作 5 （三）便利的交通： 6 （四）高速扩张的城市发展规划： 7 （五）对沿海区域的重点开发规划 8 （六）GDP的迅猛增长： 8 （七）全社会对固定资产的大力投资： 9 二、北海市房地产市场销售情况分析 9 （一）2010年之前的北海房地产发展历程回顾 9 1.总体发展历程 9 2.房地产投资额发展情况 10 （二）北海近三年房地产成交情况统计 11 （三）北海市场成交量走势 11 （四）北海市场成交均价走势 12 （五）北海商品房余量（截至2012年12月北海房产局） 13 （六）北海市场销量排行情况（2012年1至10月份） 14 三、北海市房地产市场区域特征分析 16 （一）北海住宅市场区域划分 16 （二）北海部分区域楼市形态分布 17 1.北海市主要在售项目----西南大道以北广东路以西项目 17 2.北海市主要在售项目----西南大道以北广东路以东项目 18 3.北海市主要在售项目----西南大道以南项目 19 四、北海住宅市场特征 21 （一）以购买力进行区分 21 （二）以住宅类型进行区分 22 五、北海客户群体分析 22 （一）客户特征区分（信息采自同行及客户调查了解） 22 1.资源占有型客户 23 2.纯投资客户 23 3.投资度假型客户 24 4.休闲度假型客户 25 5.养老型客户 25 6.刚需型客户 26 7.改善型客户 27 （二）以外地客户居多的购房群体 28 （三）客户需求心理 29 1.客户需求要素排序 29 2.客户接受程度细分 30 （四）客户来源地及客户种类划分 31 1.以单独省份进行划分： 31 2.以区域进行划分： 31 3.以客户类型进行划分： 33 六、北海中介分销情况介绍 34 七、项目竞争对手 35 （一）项目竞争对手基本情况 35 （二）项目竞争对手主力户型 36 1.恒大御景半岛 36 2.森海豪庭 37 3.户型小结 39 八．北海恒大御景半岛项目专项分析 40 （一）项目基本情况梳理 40 （二）恒大商铺销售情况分析 46 （三）恒大一期住宅销售情况分析 49 （四）恒大一期剩余货量情况分析 52 （五）恒大付款方式分析 55 （六）恒大客户来源地分析 57 （七）恒大客户来源渠道分析（以10月份为例） 58 （八）恒大一期住宅已售户型分析 59 （九）恒大中介带客成交情况分析 66 （十）恒大相关销售政策解读及分析 69 九．对我项目的几点建议 70 （一）建筑及园林风格 70 （二）产品种类 70 （三）户型选择 70 （四）客源地选择 74 （五）营销手段选择 74 （六）中介分销的选择 74 （七）银行融资渠道选择 74 （八）开发周期的选择 75 一、北海房地产行业发展机遇 （一）中国东盟区域合作：中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史性机遇。 由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作，合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。 （二）国内区域合作：大西南经济圈、泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又一大机遇。 一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。 （三）便利的交通：西部地区唯一拥有铁路、高速公路、空港和海港的城市。 航空：航空作为广西三大机场之一的北海福成机场，开通了到北京、上海、昆明、成都、广州、深圳、香港等20多个城市的多条国内、国际航线，近百个航班。 铁路：北海已开通的列车有到成都的K140次列车。通过南防线联通黎钦线、湘桂线、南昆线等，通往全国各地到2012年，南宁至广州、广西沿海铁路、柳南客运专线等广西首批高速铁路项目将建。成。按照规划，2012年，南广铁路、广西沿海铁路(南宁至钦州北、钦州北至北海、钦州北至防城)、柳州至南宁客运专线、合浦至湛江铁路将建成通车。这些高速铁路项目的时速都在每小时200公里至250公里。由于高速铁路，南宁到沿海的距离更短，到沿海三市半个小时就可以到达，而北部湾三地市也将联成一体。 公路：北海市公路交通比较发达，桂林经南宁至北海的高速公路已经全线通车，北海至重庆的高速公路也已经开通。北海至湛江、玉林的高等级公路也已经差不多建成。北海计划5年投入73．2亿元，建设高速公路2条、一级公路5条、二级公路7条，使全市公