文二(大型购物中心分租风险防范)童延恺.docVIP

开发商将其开发的大型折扣购物中心进行分租事宜 的风险防范 绪论 本文着重介绍，开发商将其开发的大型折扣购物中心进行分租时或会遇到的法律风险，及如何避免该风险，以维护开发商（出租方）的合法权益。 不同于一般的店铺分租，开发的大型折扣购物中心常面临一些特殊的问题。如，选客难，客户来源不特定且众多；签约难，大品牌代理商的强势造成的，租赁合同双方地位不平等；履约难，场地综合管理及费用分摊问题，常发生的欠租，转租等；解约难，退租后的装修补偿费，长时间占用难以再次出租的问题。 可能存在的风险、问题，及注意事项 1、招商前的准备工作 （1）落实商铺的产权 房屋的用途和土地用途：必须确保所开发购物中心的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可开发作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 （2）相关事项的规划 开发商（出租方）须结合实际情况，制定关于商场开业期限、商铺交付条件、商铺交付标准、商铺交付期限、商铺单元面积测绘等的计划。 （3）不动产抵押 如需进行融资功能，开发商（出租方）可进行不动产抵押，但在抵押前须考虑好如何处理抵押与租赁的关系，抵押与租赁的先后顺序将对抵押人（出租人）、抵押权人（银行）、租客（承租人）三方的权利义务关系及后续影响。 （4）配套设施等的落实 如发布户外广告等，须有关部门审批的事宜，开发商（出租方）可在租赁协议签订前，先行开展。 2、招商时须注意的问题 （1）购物中心产证取得前签约，或会产生承租主体替换的问题 有些商家或需要将商铺作为公司注册地或营业地，因签约时购物中心尚未取得大产证，而无法通过工商部门的登记许可。该类商家往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体，待新公司登记手续完成后，再由新公司替换原公司作为商铺的承租主体。 上述情况，将可能出现承租权的转让、合同转让、转租等法律问题，需要事先在租赁合同中加以约定，并配合采取签署补充协议、结算费用、重新签署租赁合同等方式，依法完成承租主体的替换。 （2）“自然人”承租主体的选择 自然人可以作为承租主体。与自然人类似的主体还包括个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司、一般有限责任公司。 上述不同的主体对于租赁合同的履行风险不同，“自然人”主体作为承租主体往往风险较高。故，出租方需要在签约时具有相应得法律意识，争取选择有利于合同履行、降低合同风险的签约对象。 （3）担保问题 由于市场的不规范，在承租人违约时，仅仅依靠保证金担保，出租方往往无法挽回全部的经济损失。但基于行业惯例，在签约时要求资质较低的承租人为履约提供其他担保方式，往往无法实现。尽管如此，出租方在签约时，仍应对签约主体的经营资质做出评估，对于部分资质较差的租户应尝试引入其他担保机制，以分散出租方的风险。同时对于保证金的性质和用途作出不利于承租人的限制性规定。 （4）恶意磋商 由于商业市场竞争复杂，有些商家利用法律漏洞，采用恶意磋商的方式，即根本没有与出租方订立合同的意愿，但以与出租方进行谈判为借口，恶意与出租方进行合同谈判，以达到损害出租方或第三人利益的目的。 对此，需要出租方提高法律意识，避免陷入恶意磋商的陷阱中，同时出租方要有证据意识，形成保留、收集证据的习惯，以依法追究恶意商家的法律责任。 （5）租赁者的相关证件及销售商品的签约前调查 签订租赁协议前，应核实租赁者的营业执照。如涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要治安许可证、卫生许可证等证件 第 1 页 共 6 页