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浅谈物业管理全覆盖 ----- 张久林 近年来，我市房地产行业发展较快，城市规模越来越大，物业管理越发显示出其必要性和重要性。物业服务和管理在一个城市中的覆盖率是衡量一个城市文明和进步的重要标志之一。 从具体情况来看，我市的物业管理进程相对沿海发达城市较短，还处于起步和初级阶段，有许多物业管理和相关的法律法规还不够完善。目前尚在使用的国家和省《物业管理条例》，对许多涉及到物业管理的细节和具体问题规定得不够详细。使物业服务企业在管理中遇到的矛盾和问题难以解决。我市物业服务管理中普通存在着二大难题，一是收费难，二是管理难。对拒交物业费的行为有什么好的办法解决？对违反物业管理规定和条例的有什么遏制手段？这些问题都没有一个行之有效的解决办法。随着最低工资标准的不断调整，物业服务成本不断加大，而物业费标准却长期不调整，物业服务行业的效益明显下降，甚至是出现了亏损，导致了许多物业服务企业放弃和退出了住宅小区服务和管理，转行从事一些市政、企业、机关、学校的服务项目。 当前我市物业管理普遍存在的问题有以下几个方面: 1、业主的消费观念不强，对物业服务的有偿性认识不足、不支持、不配合，只要权力，不尽义务。 2、物价对物业收费标准统得过死，跟不上市场调整的步伐。物价上涨，最低工资上涨多少倍但物业收费标准始终不变。 3、现行税赋政策不合理，企业经济负担过重，强征所得说，物业企业不堪重负。 4、建管不分，开发公司掩盖和转嫁了前期矛盾，给物业公司带来许多矛盾和纠纷。配套设施跟不上，或者有的配套，开发商留着不交。 5、对业主委员会缺乏监管机制，没人去管他们，有的一盘散沙，有的却以业主名义，搞特权化，动不动炒作物业公司，形成对立。 6、物业公司自身素质不高，准入门槛低，行业竞争不规范，相互压价，不择手段。 如何能稳定住物业服务企业，使其安下心来全力搞好住宅小区的物业管理？并且还要把物业服务管理覆盖到城市各个角落。要解决好这一问题，一是需要各级领导，特别是主要领导真正重视物业管理，把物业管理作为一项民生工程、形象工程提高到议事日程上，抓实抓好，抓出成效，并将此项工作做为考核干部政绩的依据之一。二是政府要根据实际情况出台相关的、配套的政策和措施，制定操作性强、针对性强的条例、规定、细则，为物业服务企业创建一个良好的发展环境和条件，以推动物业服务管理向高、精、细方向发展。总之一句话，要提高和加强物业服务管理，需要领导的高度重视，需要政府的大力扶持。 我们理解物业管理全覆盖应是八个有，即有治安防范、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化保养、有道路养护、有维修服务。 就我市、我区的情况而言，如何做到物业服务管理全覆盖？如何把物业服务管理提高到一个新的水平和标准？现提出一些粗浅的思路和建议。 一、下决心整治老旧小区，使其基本具备开展物业服务和管理的条件。我市、我区有一些居民区建设的较早，建得越早，环境和条件就越差。如站东新村、朱家岗、大北庄等居民区，建于六十年代至八十年代，这些居民区规划、布局落后，楼房密集、排列凌乱、道路狭窄，属于无围墙大门、无绿化场地、无停车地点、无活动场所的“四无”居民区，且设备设施陈旧，年久失修，下水不畅。这样的居民区，基本上不具备标准的物业服务条件。尽管也有物业公司在这样的老旧小区从事服务，但仅仅是局限于搞搞楼前楼后卫生而已，这一点与现代的标准化的物业服务是不相符的，群众的意见比较大，他们迫切的希望能有一个好的居住环境，享受良好的物业服务。要改变这种情况，必须要下决心彻底整治这些老旧小区。盼政府有关部门一是要合理规划、布局，因地制宜地建成围栅和大门，相对封闭居民区。二是要坚决清除楼顶庭院的违章搭建，切不能虎头蛇尾、死灰复燃、半途而废。三是要整修道路，平整场地，加强绿化。四要整修更换下水道。 二、政府要出台相关政策和规定，建立长效服务机制，切实解决收物业费难的问题。物业管理费是实施物业服务管理的保障。目前的收费难，是困扰推行物业服务管理全覆盖深入发展的瓶颈。无论是新小区或老旧小区都涉及这一问题。众所周知，水、电、气是商品，用之就要交费，这一理念群众都已接受，且都能做到。孰不知，服务也是一种商品，也应该交费。但部分业主或居民对此在观念上不接受，只要好的服务，不愿付出成本，总是寻找各种理由不愿缴费或拒不缴费，物业公司也没有更好的办法解决。珍珠园小区收费情况在我市范围内算是好的，缴费率也只达到80%左右，其他的情况则更差，如江东小区一、二、三期的缴费率约为35%，还有的仅为30%，更有甚者仅能收取几十元的卫生费。如此，物业公司如何生存？正因为收费难，缺乏必要的服务资金，才使得不少物业公司被迫退出了小区物业管理。要解决收费难的问题，建议政府是否可以采取如下措施：1、向兄弟城市学习，采取“一费制”，即将物业费与水、电、气捆绑挂钩，只要