经典住宅价格策略模板——以马鞍山某楼盘为案例剖析.ppt

价格表的制作过程 平面差制定 楼层差制定 综合折扣率 生成价格表 价格表生成 特殊调差 * 高层层差确定 以10层为基准浮动 10层以下设置较大层差 顶层设置负层差 层差系数 楼层差 楼层 -200 -200 18 20 40 12 20 20 11 0 0 10 -30 -30 9 -30 -60 8 10层以上设置小层差 注：18层的楼栋，将在第18层直接设置-200的层差 设置不同的层差，合理设置优势楼层与劣势楼层的层差，以利于引导客户到次好楼层 * 多层层差确定 以2楼为基准浮动 3层4层设置标准层差 顶层设置负层差 层差系数 楼层差 楼层 -150 230 7 60 320 6 60 260 5 200 200 4 100 100 3 0 0 2 5层6层设置小层差 注：7层的楼栋，将在第七层直接设置-150的层差 设置不同的层差，合理设置优势楼层与劣势楼层的层差，以利于引导客户到次好楼层 * 平面差确定 在整体户型配比中，120平左右的户型所占比例较大，138平、140平户型是引导去化重点 户型 面积 套数 比重 2房 83.5 34 16.5% 3房 116 24 11.65% 3房 120 80 38.84% 4房 138 34 16.5% 4房 133 12 5.83% 4房 126 11 5.34% 4房 140 11 5.34% 影响因素 景观 户型 /面积 朝向 采光 楼层 噪音 权重 20% 30% 15% 15% 15% 5% 标准调差因素及权重分配： 解决户型面积不均衡、景观、朝向差异问题 * 平面差手动调差 多层平面差确定 最大朝向差：结合经验值及项目实际情况，为保证优势与劣势户型的均衡去化，确定最大朝向差: 200元（占均价的2.8%，处于合理范围） 10号楼以116平三房为参照，再对126平四房进行适当手动调整，保证与116平户型的同层总价差在5～6万/套；12号楼以119平三房为参照，再对140平四房进行适当手动调整 考虑到采光及噪音问题，设置10号和12号楼所有东边套比西边套高100元/平米；11号楼东边套比西边套高200元/平米 同时，为引导客户选择大户型，手动调整140平价格，东边套单价低于相邻的119平的户型约420元/平米。 10 11 12 126 116 116 116 116 126 133 133 140 119 119 140 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 * 平面差手动调差 高层平面差确定 最大朝向差：结合经验值及项目实际情况，为保证优势与劣势户型的均衡去化，确定最大朝向差: 150元（占均价的2.4%，处于合理范围） 考虑到采光及噪音问题，设置2栋楼东边套比西边套高150元/平米，中间83.5平比两边高出170元/平米；3栋楼东边套比西边套高210元/平米。 同时，为引导客户选择大户型，手动调整138平价格，东边套单价低于相邻的121平的户型约460元/平米。 2 3 120 83.5 83.5 120 138 121 121 138 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 * 综合折扣率确定 综合折扣率 项目 数额 vip卡优惠 15000元 团购优惠/平方 30元 按揭优惠 0.986 一次性 0.991 开发商领导优惠 0.994 综合优惠合计 345元/平方 综合折扣率 5.11%（除去开发商优惠是4.53%） * 一期高层销售价格 楼栋 面积 实收金额 表价金额 实收均价 表价均价 2# 6919 6378 6589 3# 8776 6282 6618 总计 15695103679096 6324 6605 一期多层销售价格 10# 4156 6998 7366 11# 1431 7534 7906 12# 2934 7380 7750 总计 852164667808 7219 7589 销售价格 * 为成就目标共同努力! 汇报结束 Thanks! * * * * * * 目录 1 3 核心均价推导 2 项目分析 市场分析 客户分析 目标分析 定价背景分析 价格策略制定 核心策略 策略分解 策略表现 均价测算方法 高层均价推导 多层均价推导 4 价格表 价格表形成 价格表确定 * 2