经纪人和房地产经纪人剖析.ppt

高房价对我们的生活有什么影响？ 参考资源: 1、房地产经纪概论 (第五版? ),中国房地产估计师与房地产经纪人学会,中国建筑工业出版社,2011年6月 2 、中国房地产经纪人 / 3、 广东省房地产估价师和房地产经纪人学会网/gjxh/ 4、中国房地产信息网/ 土地的经济特性： 1、土地的稀缺性 2、土地的区位可变性 3、土地的报酬递减性 4、土地经营的垄断性 （二）房地产的经济特性 1、内涵的统一性 房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体 房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一 婚姻法司法解释(三)中，涉及房产的规定主要有： 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产； 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时若不能达成协议的，法院可判决归产权登记一方；若一方有隐藏、转移、挥霍等严重损害夫妻共同财产利益等行为，夫妻不离婚也可分割财产。 “经纪” 的内涵： 1、经纪活动的中介服务对象是买卖双方，即通过提供信息和专业知识服务来进行“牵线说合”，促成买卖双方达成交易； 2、以获取佣金为目的，即经纪人提供中介服务，以赢利为目的，并以“佣金”方式取得其劳动服务的报酬； 3、中介服务活动是在充分尊重买卖双方权益基础上进行的。 4、经纪的方式主要是居间、行纪、代理及咨询。 1、居间：为交易双方提供交易信息、机会、条件，从中撮合双方交易成功的商业行为。 特点是： ①服务对象和范围广泛； ②只以自己的名义替交易双方媒介交易，并不具体代表其中任何一方； ③介入交易双方的交易活动的程度较浅，范围较窄，服务内容较为简单，与服务对象的关系多以媒介的具体交易行为为限，时间一般比较短暂，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。 代理与行纪的区分 ①行纪人是以自己的名义为民事行为；代理人是以被代理人的名义为民事行为。 ②行纪的后果直接归属于行纪人，然后由行纪人转移于委托人；代理的后果直接归属于被代理人。 ③行纪必为有偿的民事行为；代理不以有偿为要件 案例:是不是房地产经纪行为?合法吗? 1、某委托人委托某经纪公司买一房产。某经纪公司将符合委托人条件的但价格较低的房产先以公司名义或以某员工名义买下，并办理过户登记手续，然后加价售出给委托人。 2 、某业主在委托某经纪公司出售房屋时，与经纪公司在合同中约定委托价格，同时另外也约定如经纪公司超出约定的价格促成交易的，按超出部分的百分50%给经纪公司。 3、代理：是指经纪人在受托权限内，以被代理人名义与第三者进行交易，并由被代理人直接承担相应的法律责任的商业行为。 特征是： ①为特定的对象服务，关系比较稳定，具有一定的连续性； ②参与服务的程度较深，涉及的服务内容较多，并拥有较大权限，一般能够代表被代理人签订合同； ③代理人所进行的代理行为的法律后果直接由被代理人承担。 三、经纪活动的特点 (1)活动范围的广泛性 (2)活动内容的服务性 (3)活动目的的报酬性 (4)活动的隐蔽性和非连续性 (5)活动责任的明确性 四、经纪收入 经纪人从事经纪活动后获得的劳动报酬称为佣金，佣金是经纪收入的基本来源。 经纪人的佣金是劳动报酬、风险报酬和经营收入的综合收入 ； 佣金由成本和利润两个部分构成； 佣金分为法定佣金和自由佣金两种； 佣金是不是回扣或信息费？ 佣金什么时候收取？ 五、经纪人的概念 经纪人(Broker或Middleman)，是指那些在市场上促成买卖双方交易，并以此获取佣金的中间人。 内涵： 1、以收取佣金为目的； 2、促成他人交易的服务活动； 3、活动方式居间、行纪、代理 4、主体可以是公民、法人、和其他经济组织 六、经纪人的特点与职能 特点： (1)经纪人是以信息为资本； (2)经纪人与客户之间大多无连续性关系； (3)经纪人应当是具有专业素质和良好声誉的人才； 职能： (1)信息服务； (2)中介服务； (3)代理服务； 七、经纪人的权利和义务 经纪人的权利 ： (1)在法律法规允许的范围内开展经纪活动，行使其各项合法权利。 (2)依照合同的约定获取合法佣金，并按照合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用，包括差旅费、利息、电话费、保管费、商品检验费等，但是佣金和各项成本费用应在经纪合同中事先约定，事先没有约定的不得收取。 (3)当委托人故意隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人有权拒绝为其提供服务。 (4)发现委托人不具有履约