购物中心设备的维护与保养管理讲述.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 购物中心设备的维护与保养管理 与承租人沟通 基本概念 ● 租户手册 ● 危机管理指南和灾难应对计划 与承租人沟通： 《租户手册》他向承租人介绍购物中心的规章制度，还提供如下的一些信息： 明确哪些维修费用要由承租人分摊： 向承租人提供的服务 日常管理的规定和表单 进/退场规定 管理目标和理念 应急指导和联系 《应急手册》：它告诉承租人发生紧急情况或意外事故情况下，如何应对危机。这本小册子提供以下一些信息： 应急服务电话号码 突发情况下如何与中心的管理层联系 人群控制和撤离程序 如何确保店铺经营安全 在发生自然灾害时应遵循的行动方案 应急指导和联系 购物中心设备的维护与保养管理 设备检查和维护保养的时间安排 基本概念 ● 检查的时间安排 ● 设备保修 ● 应急修理 ● 与承租人的协调工作 ? 需要注意的是 所有检查和维护时间，尽力避开营业时间，同时一定要按照计划实施； ? 应急抢修必须用最快的时间恢复营业； ? 需要占用租户区和营业时间的，一定要和相关租户提前协商好。 购物中心设备的维护与保养管理 合理安排检查和维护的时间； 设备的检查，保养 设备的维护，更换； 购物中心设备的维护与保养管理 建立维护保养部门 基本概念 ● 内部维修和承包维修 ● 根据任务分配维修时间 ● 其他费用 购物中心负责维护保养的部门的规模和技术水平各不相同，这取决于该购物中心的规模大小和管理结构。管理层必须根据租赁协议、出租人对运营相关设施的预算来进行平衡，确定如何开展维护和保养工作。参与维护和保养工作的员工根据只能分工可以分成三类： ? 完全有中心自己支配的公司员工 ? 完全有外界承包商支配的员工 ? 上述两种形式结合 ? 由于国内专业程度不高，目前我们采用的是第三种形式。自己支配的公司员工有电工、维修工、空调工等。主机设别如电梯、扶梯、冷冻机、锅炉等以外包形式有专业公司负责。对于需要聘请大量劳动力的服务性项目如保洁及保安，国内商场越来越多采取外包方式。 ? 购物中心设备的维护与保养管理 关键部位的维护和保养工作 基本概念 ● 清洁标准 ● 日检查与月检查 ● 室外景观美化 巡查与保洁 办公区、卫生间、停车场、商场、中心外围等都必须按时巡查，必须严格按监督审查标准来执行。若是外包保洁则管理单位必须在制定合同时约定好考评标准，能以扣除月度服务费作为监管手段。 ? 室外景观美化 结合整体建筑和当地的实际情况选择花卉和盆景。 购物中心设备的维护与保养管理 设备更换 基本概念 ● 投资回报率 ● 修补与更换 一般情况下，维护保养需超高的设备，相对来说被替换和机率超高， 如果维修费用超过设备更换费用的一半以上，业主一般会选择更换。 购物中心设备的维护与保养管理 预算 基本概念 ● 资本费用管理营运费用 ● 出租人承担公共区域维护费 ● 行政管理费 ● 经营管理费 维护预算可归类为资本性支出，正常营运费用及相关行政及经营管理费。 资本费用一般是由出租人承担的，中心用根据租赁协议来判断是从公共区域维护中列支，还是有出租人承担。 资本费用是资本性支出，包括设备更新、设备改造等，如： 更换供暖、通风和空调设备 改造雨水管道系统 ? 可以在公共区域维护费中列支的费用包括：设备维修、抢修、景观美化等 出租人和承租人之间的租赁协议规定哪些费用应列入公共区域维护费。 ? 购物中心设备的维护与保养管理 屋顶维护 基本概念 ●屋顶上的工作：供暖、通风和空调、天线； ●屋顶维修术语： -预制屋顶 -单层屋顶 -改良的沥青屋顶 -金属屋顶 -橡胶屋 -顶玻璃或塑料屋顶（天窗） ● 检查屋顶是否破损 ● 经营管理费 由管理层监督的屋顶检查每年至少应该有4次，许多管理人员每月巡视屋顶一次。 ? 购物中心有一个有效的屋顶管理计划，就会降低屋顶的维护费用，也可以大大降低对破损处经济修补的成本。 ? 购物中心设备的维护与保养管理 钢筋混凝土结构梁是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 T 土建： １、坚决杜绝不合理荷载的产生。 ２、防止地基浸水 ３、保证勒脚完好无损 ４、防止地基冻害。 楼板静负荷载：1、普通商铺：300KG；餐饮商铺：350KG—450KG 屋面防水：较多采用的是刚性及柔性防水两种做法。（二布三油卷材）  ? 购物中心设备的维护与保养管理 女儿墙：建筑物屋顶外围之矮墙，主要作用为防止坠落之栏杆，以维护安全，另於底处施作 防水压砖收头，避免防水层渗水及防止屋顶雨水漫流。女儿墙高度依建筑技术规则规定，一般多层建筑的女儿墙高1.0～1.20m，但高层建筑则至少1.20m，通常高过胸肩甚至高过头部