郑州财税金融职业学院《理财规划师专业能力》第二章消费支出规划材料.ppt

第二章 消费支出规划 主讲：马春晓 第二章 消费支出规划 一、金融市场与消费支出 2014年最新全国各城市平均月薪排行（单位：元） 2013年中国汽车产销量双超2000万辆 再创全球最高纪录 2013年，汽车产销双双超过2000万辆，增速大幅提升，高于年初预计，并且再次刷新全球记录，已连续五年蝉联全球第一。 根据中汽协的预计，2014年国内汽车产销可望增长8%至10%，总量在2400万辆左右。 考题回顾 理财规划的目标是实现财务安全和财务自由。如果客户实现了财务自由，则该客户的投资收入曲线应该一直在支出曲线的（　）。 （A）平行 （B）下方 （C）上方 （D）右方 住房消费规划工作流程 一、住房支出的分类 2.租房与购房的比较分析（P44) 购房？租房？ 购房租房决策 A.人才流动机制； B.成本收益分析（年成本法、净现值法）； C.购房需巨额首付款； D.机会成本； E.房地产的流动性； F. 房地产增值潜力。 1.购房或租房的选择——年成本法（P43) 购房者的使用成本包括：首付款占用造成的机会成本，房屋贷款利息。 购房年成本 =首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 租房者的使用成本是房租。 租房年成本 =房屋押金×存款利率 + 年租金 年成本法 计算年成本法要考虑的因素： 房租是否会每年调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 房价涨升潜力。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率的高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。 购房或租房的选择——年成本法案例（P44 例2-6） 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3000元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6.55%的商业贷款利率向某行贷款。贷款期限10年，假设采取等额本息还款方式，第一年付出的利息和为14625元，另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%） 案例分析 李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元 李小姐购房年成本 =300000×4% + 14625+5000 = 31625元 租房年成本36400元 ＞购房年成本31625元，因此够房更划算。 如果预期房屋每年的维修成本为5000元，则： 因为，房屋维修成本由房东承担，则租房成本和第一年购房成本不变 假设房价每年升值1%，即第一年升值7000元，则： 租房成本不变 购房成本为31625-7000=24625元 2.购房或租房的选择——净现值（P44） 其中 NPV为净现值 t为年份数 CFt为各期的净现金流 i为折现率 购房或租房的选择——净现值法案例 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年投资回报率是4%） 王先生租房的净现金流量现值计算： 王先生买房的净现金流量现值计算 购房的目标必须可以量化 涉及三大要素 计划的购房时间 希望的居住面积 届时的房价（参考相关资料、结合房价历史走势估算） 注：目标应越具体越好，如“我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米左右的房子”，而不是“我希望过几年换套大点的房子，让老婆孩子住得舒服。” 第四步 协助客户制定购房目标 确定购房面积需求的原则： (1)不必盲目求大 (2)无需一次到位 (3)量力而行 较为合理的购房面积： 第四步 协助客户制定购房目标 房价取决于两个因素： 区位 面积 房子大小主要取决于居住人数。 地产价值 ⑴ 公共设施：市场、学校、公园、停车场、医院、保健 ⑵ 临路情况：环境交通系统、与市中心区交通方便程度，交通瓶颈区 ⑶ 土地区分使用：土地利用秩序是否符合分区规定、市容要求 ⑷ 环境：卫生、景观维护、居民水平 ⑸ 土地使用程度：土地使用强度、配合公共建设程度、土地开发程度 ⑹ 社区服务：人行道及骑墙打通情况、煤气、给水、垃