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29.31-53.43m2 酒店式公寓 2.8 九亭板块 青年城 面积段 产品形态 容积率 所属板块 项目名称 装修建议 上海青年城 项目借鉴一 上海青年城装修标准 装修建议 涂料 整体橱柜 入户门 防盗门 　 卧室灯 客厅灯 厨房吸顶灯 热水器 筒灯 浴霸 防水灯 浴室龙头 镜灯 灯具 台上盆 开关及插座线盒 五金 马桶 墙画 墙面 铝扣板 衣柜玻璃移门 灶台及油烟机 衣柜 水槽及龙头 门样式及门套 地砖 地板及踢脚板 木制品 墙砖 厨房及卫生间 项目 部位 项目 部位 注： 装修方面本案硬装部分向客户提供装修材料品牌菜单，核算装修标准为1300-1500元/m2 * 杨浦区最为成熟的商务板块，尤其是近年来涌现出创智天地及万达广场两个代表性项目 11个项目，GFA为33.2万方 共17栋单体，准甲级8栋 五角场板块 杨浦区办公楼项目分区介绍 1 万达广场 2 创智天地 3 绿地汇创国际广场 1年起租压1付3 出租方式 B座95% A座整层入驻一家 出租率 自身商业配套，巴黎春天、沃尔玛等 周边商业配套 约800个地下1000元/月 车位数量/价格 轨道10号线（在建） 公交枢纽 交通情况 A座：25 B座：22 C座：23 总层数 25元/ ㎡·月 物业费用 B座简装：均价约3-3.5元/ ㎡·天 B座毛坯：均价约2.6-2.7元/ ㎡·天 租金 万达物业管理有限公司 物业管理公司 万达集团 开发商 邯郸路翔殷路 项目地址 万达广场全景效果图 办公 C座建筑外立面（产权出售） A座（整层出租） B座（分割面积间出租） 万达广场全貌实景图 办公 项目位于上海市新的市级商业副中心——五角场核心区域，区位优势明显； 上海万达商业广场是万达集团在上海投资的第一个项目，项目总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商气最旺的商业项目之一，规模优势明显； 万达商业广场——项目概况 3.9m/2.7m 层高/净高 公共供水 供水系统 空调毛坯仅设有新风口，需自装 5A办公智能化 其他设置 火灾预警系统 消防系统 分户控制中央空调/大金（自装） 空调系统/品牌 大理石墙面地面，两层挑高 大堂装修 2间/F 洗手间数量 5部/三菱 电梯数量/品牌 A座整层1600㎡ B座 77-90㎡ 164-185㎡ C座 300㎡ 400-600㎡ 面积分割 万达广场——产品设计 电梯大厅 停车场指示牌/广场标牌 185㎡左右毛坯办公区域 精装挑高大堂 产品面积段丰富，小面积段77-90m2左右，中小面积段164-185m2左右满足不同使用客户的需求； 产品力主要还是体现在整体的规划配套上，拥有完善的商业、交通配套是万达广场的最大优势。 万达广场——价量走势 万达广场B座于06年7月推出，10月进入正式销售，11个月内完成去化； 去化速度方面，进入正式销售后06年10月快速去化，随后去化速度随可选房源的减少降低； 均价走势方面，均价维持在12000-14000元/m2左右，价格走势较为平稳。 目前在售C座，均价在20 22.73% 5 建筑设计/房地产开发/建筑公司 13.64% 3 培训公司 4.55% 1 广告传媒 13.64% 3 涉外代表处化工/建筑（韩、日、美） 所占比例 公司数量 行业 22 1 1 1 5 2 4.55% 律师事务所 4.55% 银行业务部 4.55% 医疗门诊 100% 合计 22.73% 酒店管理/投资管理/企业管理/商务/房产咨询公司 9.09% 商贸/国际贸易公司 100% 1 中国建筑股份有限公司 所占比例 公司数量 行业 租赁客户情况（B座） 万达广场——客户 租赁客户情况（A座） 万达广场相比区域内其它办公物业，租赁客户行业分布较广，万达广场培训公司及涉外化工/建筑代表处企业较多，现代服务业企业也较多，如律师咨询管理类等； 整层租赁客户目前仅有中国建筑股份有限公司入驻； 万达广场B座出租率较高，面积段以小面积段为主，A座整层出租客户要求较高。 万达广场——小结 区位配套：五角场核心区域，商业配套交通配套优势明显； 产品档次：准甲级办公楼，玻璃幕墙外立面档次较高； 租金水平：区域内租金水平最高目前为2.7-3.5元/m2/天，物业服务费用区域内相对较高目前为25元/m2/月； 售价水平：区域内在售价格水平较高，目前均价为21000元/m2； 租赁客户：相对区域其它办公物业，客户行业分布较广。 创智天地——项目概况 创智天地项目位于上海杨浦区五角场以北，政立路以南，东依国和路，西至国定路； 项目由上海杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发。