第四章房地产开发法律制度ppt.ppt

* 第四章 房地产开发法律制度 　房地产开发概述 房地产开发企业 房地产开发的规划管理 房地产开发项目管理 房地产开发中的法律问题探讨 一、房地产开发概述 （一）房地产开发概念 （二）房地产开发的分类 （三）房地产开发的基本原则 （一）房地产开发概念 　　房地产开发，是指在依据《城市房地产管理法》第2条取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 　（1）基础设施建设，通常称为土地开发或再开发（“三通一平”或“七通一平”）。 　（2）房屋建设，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他专门用房的开发。 １、房地产开发的特征 房地产开发的主体是具有资质、依法核准登记的房地产开发经营的公司或其他经济组织。 房地产开发的客体即开发的房屋主要分为住宅和非住宅两大类。 　　非住宅的房地产包括工业、商业、办公、旅游、娱乐等。 房地产开发的内容包含着广泛而复杂的权利义务关系。 　　土地开发——房屋建设——物业租售 ２、“生地”和“熟地” “生地”或“毛地”，是指未经拆迁和市政配套的土地。 “熟地”，是指已经拆迁完毕，落实市政配套的土地。 　　以生地形式出让土地，对于开发商来说（特别是对于外地开发商、外资开发商）会带来土地前期开发的巨大风险。 ３、“三通一平”和“七通一平” 　“三通一平”，包括实现开发区域以外的道路通、给排水通、供电线路和对施工现场上的土地进行平整。 　“七通一平”，包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通信通、煤气通、热力通和场地平整。 （二）房地产开发的分类 从房地产开发的规模考察——单项开发、小区开发、成片开发 从房地产开发的再生产考察——开发、再开发 从房地产开发的机构考察——政府开发、非政府开发 从房地产开发行为的目的考察——以经营为目的的房地产开发、以自用为目的的房地产开发 从房地产开发的对象考察——民用、商业、工业、交通等开发类型。 （三）房地产开发的基本原则 严格执行城市规划的原则 坚持经济效益、社会效益、环境效益三者相统一的原则 综合开发、配套建设原则 按约开发土地的原则 严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格的原则 鼓励开发、建设居民住宅的原则 二、房地产开发企业 房地产开发企业的概念 分类 房地产开发企业的设立 房地产开发企业的资质管理 （一）房地产开发企业的概念 　　房地产开发企业，也称房地产开发商，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 其特征主要有： 　　1、具有法人资格；2、以营利为目的；3、其业务活动范围主要是对房地产进行开发与经营；4、实行归口管理 （二）分类 按照产权关系分 　　国家所有的房地产开发公司；集体所有的房地产公司；中外合资经营或合作的房地产公司；外商独资的房地产开发公司 按经营性质的不同分 　　房地产专营公司；房地产兼营公司；房地产项目公司 （三）房地产开发企业的设立 设立条件 　（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（５）法律、行政法规规定的其他条件。 设立程序 　（1）房地产开发企业的设立登记；（2）房地产开发企业的备案 （四）房地产开发企业的资质管理 资质管理的主要内容 房地产开发企业的资质标准 业务范围 1、资质管理的主要内容 　房地产开发专营公司应当按照规定申报资质等级；兼营公司经营房地产业务也要经过省级以上建设行政部门批准，但不定资质等级。 　房地产开发专营公司按资质条件划分为五个等级。资质等级实行分级审批。一级企业由省级建设行政主管部门主审，报建设部审批；二级以下企业由省级建设行政主管部门审批。专营公司的资质每年核定一次。 2、房地产开发企业的资质标准 此处从略 3、业务范围 　一级开发公司可承担20公顷以上的土地开发任务，建筑面积30万平方米以上的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的工业、商业建设项目的开发建设，建设技术复杂程度不受限制。 　二级开发公司可眼承担20公顷以下的土地开发任务，建筑面积20万平方米以下的住宅小区开发建设，以及与其投资能力相当的工业、商业建设项目的开发建设，不得承担技术特别复杂的建设项目。 　三级开发公司可承担建筑面积12万平方米以下的住宅小区的土地、房屋综合开发或与其投资能力相当的工业、商业建筑的开发建设，不得承担含有12层以上，跨度超过24米的建筑物的建设。 　四级开发公司可承担建筑面积4万平方米以下的住宅组团的土地、房屋综合开发，或与其投资能力相当的商业建设的开发建设，只允许承担6层及6层以下民用建筑的建设。 三、房地产开发的规划管理 　　城市规划，是指确定城市的性质、规模和布局，既指导城市的长远发展，又具体部署城市当前的各项建设的有关城市发展的综合部署。 （一）土地利用总体规划的基本内容