房产税、车船税、印花税、、契税分析报告.ppt

第九章 房产税 (House Tax) 一 概念　 房产税是以房产为课税对象，以房产的计税余值或租金收入为计税依据，向房产所有人或经管人征收的一种税。 财政部部长谢旭人明确，2012年，将适当扩大房产税试点范围。  二、征税对象、范围 征税对象——房产　　它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 举例 【例题·判断题】（2005年）对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。（　）【答案】×　 征税范围 房产税的征税范围为： 城市、县城、建制镇和工矿区。不包括农村。 三　纳税义务人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。 产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 产权出典的，由承典人纳税。 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 无租使用其他房产的问题。 从2009年1月1日起，我国内外资分设税种的历史彻底结束。昨日，财政部发布了《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（以下简称“通知”），明确外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），须依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 　　 四 计税依据和税率（掌握） 一、计税依据　　1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。　　纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。　　 四 计税依据和税率（掌握） 需要注意的特殊问题：　　第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 四 计税依据和税率（掌握） 【例题·单选题】（2004年）某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（　）。　　　　A.6.0万元　　B.9.6万元　　C.10.8万元　　D.15.6万元 【答案】C【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税= 1000×（1-20%）×1.2%÷2+50×12% = 10.8万元 四 计税依据和税率（掌握） 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 注:对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，同租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁内房产的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 四 计税依据和税率（掌握） 第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定　　（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。　　（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。　　（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应的增加房屋的原值。　 四 计税依据和税率（掌握） （4）房屋附属设备和配套设施的计税规定。　　①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。　　②对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 四 计税依据和税率（