中国经济和房地产前景.pptx

中国经济和房地产前景钟伟.北京师范大学教授作者简介金融学教授，北京师范大学和厦门大学博士生导师；国家外汇管理局《中国外汇》副主编，曾在同济大学从事博士后研究。长期从事宏观经济、银行转轨和外汇管理体制研究，著有《通胀膨胀的国际传导研究》《金融资本全球化论纲》《国际发展融资研究》《后危机的货币和监管政策趋势研究》《新巴塞尔协议Ⅲ和操作风险管理理论》、《主权债重组机制研究》等。全球经济趋势东方不亮西方亮：世界经济回到二战以来的平均增长水平；增长重心从金砖国家和新兴市场重新回到英美；各国有各国的难处：西方国家，资源国家和东亚国家的经济表现差异性拉大；印钞后遗症：全球经济复苏疲弱，低水平滞涨风险上升，贫富差异扩大。全球资产价格动荡泡沫化生存：次贷危机至今，全球主要国家开动印钞机，带来了股票，债券，地产价格的全面持续上升，已普遍超越危机之前的水平；实体追赶不上泡沫：次贷危机以来，包括互联网，新能源，工业4.9，基础设施互联互通等局部领域的创新仍然有限，实体经济的整体表现和资产价格的热潮形成反差。回顾新经济：20世纪90年代美国曾经出现黄金十年，新经济增长强劲，股市表现优秀，但美元指数和股市估值仍然比当下合理得多；泡沫会不会破？黄金，房地产，大宗商品可能是“三杰”，而股票，债券和衍生品仍然令人担心，存在较大的不确定性。中国经济趋势中国梦：中国梦是此岸的，不是彼岸的；中国梦是阶段性和现实的，不是遥远长期的；四位一体：政治权力集中化，经济改革市场化；社会生活均贫富化；精神家园传统化；中美竞争：中国未来的发展命运，外部强烈地受到中美关系的制约；内部则受到制度空转的制约，两大制约十分沉重；三去一补一降：2016年的中国经济似乎有滞涨趋势，经济增速区间继续向下；物价形势比较严峻；居民收入增长和就业压力显性化。中国经济从2012年至今，恶化趋势没有明显扭转。邓小平：改革+开放；李鸿章：外需和戎，内需变法中国资产价格疲弱股市虚：目前看，中国股市沪深300和创业板的估值，比2011－2014年仍有不小程度的偏高，这些偏高的估值是否会继续调整？市场比较凶险；债券弱：中国利率债市场还好，但信用债市场的问题仍然比较严峻，打破刚兑的风险大；汇率乱：尽管中国外汇储备雄厚，贸易收支顺差，汇率贬值有限，但针对人民币汇率的市场预期仍然不明朗；藏品褪：中国艺术品市场和另类投资全面退潮。中国房地产：三年涨五年平十年落库存究竟有·多少？商品大约50亿平米，需要约3年才能缓解供求关系；消化库存的节奏？在销售端维持13－14亿平米每年，投资端每年持续萎缩至10亿平米以下，这意味着土地购置和新开工的增长较为有限。苦乐不均的去库存：东南沿海好于中西部地区；一二线好于三四线，住宅好于非住宅。中国房地产：金融风险究竟有多大？涉房金融总量？按揭+开发贷+其他，大约30万亿略多，其中按揭和公积金大约13万亿，开发资金大约18万亿，这些房地产金融目前大致安全；压力测试？房价下跌的外溢效应强烈，因对实体经济的贷款质押物大多为不动产；此外，房价下跌带来的地产减值效应，直接冲击地产融资；金融的安全边际？中国尽管近期对购房者采取加杠杆，但是按揭率较低，开发企业负债率较低，涉房金融/地产市值比率低，楼市成为负资产的概率不大。中国房地产：软着陆的可能性多大？地产泡沫还是地产金融泡沫？过去150年，除日本之外，地产泡沫罕见，酿成问题的主要是地产金融，但中国地产金融型态十分原始，没有顺周期的加杠杆工具，也没有房地产衍生金融产品。在忽略周期波动的前提下，房价永远上涨大致是正确的；中国的人口增长和迁徙：从人口增长看，大约2040年前后中国到人口峰值；从人口迁徙看，尽管在放缓，但每年迁徙仍然超过千万人口；中国的城市化率和更新改造率：国务院指出的三个1亿人问题，以及改善型居住的需求仍然可以释放较长的时间。中国房地产：地方财政能否承压？土地财政已成往事：从2003年到2014年，中国土地财政逐，步瓦解，但需要考虑地方政府土地财政中汲取的真正可用财力；地方政府开发园区建设和基建配套能力下降；地方财政依赖中央：地方债务存量已重新置换，财税制度改革仍在进行，地方主体税种仍然有待逐步形成；土地指标贬值：去库存和地产投资的低迷，决定了新增土地购置的必要性和价值持续下降，城市布局和格局逐步凝固化。中国房地产：后续政策余地？限购限贷政策的放松：去库存带来政策巨大转向，限购限贷款逐步放松，利率处于低位；保障房和户籍政策改革：十三五期间没有保障房建设规模的硬性规定，同时户籍政策和农民市民化进程加速；国家住房银行：模仿美国房地美，房利美的机构机构也许有望成立，使普通住宅的库存去化得到推动；地产融产资创新：包括按揭贷款证券化，地产公募基金等手段仍有很大余地；左手打右手：我们仍然十分担心房产税，遗产税等改革，和楼市去库存改革的冲突。 中国房地产