房地产估价市场比较法教师用教案.doc

市场比较法 一、基本原理： 二、步骤 1、搜集房地产成交实例p95；2、搜集交易实例的内容与要求p96；3、建立交易实例数据库； 2、选取可比实例：（1）在大量的交易实例中选取与委估房地产比较类似的房地产交易案例作为可比案例；（2）选取的要求p98； 3、对可比案例统一价格形态 （1）统一价值类型与评估范围p99 （2）统一付款方式：用到名义价格、实际价格知识点 （3）统一单价：一般为元/建筑平方米； （4）统一币种与货币单位 （5）统一面积内涵p101 统一价格形态后，即进入市场比较法核心计算：各类因素修正 市场法因素修正：将每一个搜集的可比案例单价进行一些列调整，使其变成待估房地产的可参考价格，具体公式： 直接比较修正公式：估价对象价格 ＝ 可比实例成交价格 × 交易情况修正系数 　 × 交易日期修正系数 × 房地产状况修正系数（一般包括区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正等） 交易情况修正：交易修正概念及原因p 102；计算步骤： 交易情况修正重点题型：税费非正常负担的交易情况修正p104 P141第5、6题 （2）交易日期修正（也称市场状况调整） 如果我找寻的可比案例不是现实或者最近的即时交易价格，而是一段时间之前的交易价格，在此期间，由于一段时间内房地产市场价格有波动，因此要进行交易日期修正。P104 第1种方法、交易日期修正的价格指数法 价格指数有定基价格指数和环