成都朗基龙舟路项目定位报告汇总.ppt

Part 5.2 项目定位 市中心·望江人文豪宅 虽然地处非豪宅常规区域，但市中心便捷位置是其他地区无法比拟的地段优势。也是客户首要关注点。 望江公园历史厚积，同时属于川大影响范围圈，景观优势明显，人文氛围浓厚；适宜开发豪宅； 高昂地价也决定，本地块必须开发豪宅。 项目定位 产品定位 通过市场调研得知，高端豪宅的户型面积集中在140-250平米，梯户配置多为一梯两户和两梯两户，而客户更加青睐梯户配置为两梯两户或以上的物业。 中原建议本案产品定位为： 两梯两户/三梯两户纯板式电梯豪宅，面积区间为140-360平米 其中： 主流的电梯豪宅140-180平米 少量的天际豪宅180-360平米（天际豪宅分布在每栋物业的顶楼两层位置） 客户定位 以成都区域为主的高端客户定位 身份特征： 年龄集中在40-50岁 职业以私企老板为主 年收入百万以上 心理层面特征： 强调身份感，注重圈层生活 喜欢用奢侈品来包装自己 看重豪宅产品给自己带来的身份感和尊贵感 价格定位 定价方法： 采用成本加成法结合市场比较法进行综合定价。 成本加成法 通过成本核算，本案豪宅产品的成本价约为11700元/㎡，目前正常的房地产开发利润率一般在10-30%之间，视项目情况不同利润率有所不同，结合市场情况和本案地块情况，中原认为本案合理的利润率在15%左右。则销售均价为： 11761元/㎡X（1+15%）=13525元/㎡ 市场比较法 价格定位 估价思路： 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 样本选取： 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我司在实践中总结出以下样本选取原则： 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 在以上原则的指导下，我们调查了与本案可比产品，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。 9500 高层 鹭岛国际社区 10250 高层 丽府 16000 高层 中海城南一号 12500 高层 誉峰 2010/1/26 清水销售均价（元/㎡） 建筑形态 项目名称 价格定位 0.935 —— 0.9585 　 1.0055 —— 1.0235 —— 100% 合计 0.098 0.98 0.095 0.95 0.099 0.99 0.099 0.99 10% 主题提炼 0.099 0.99 0.099 0.99 0.095 0.95 0.098 0.98 10% 配套设施 0.138 0.92 0.1455 0.97 0.1425 0.95 0.1425 0.95 15% 房型设计 0.135 0.9 0.141 0.94 0.1425 0.95 0.1425 0.95 15% 立面设计 0.147 0.98 0.1425 0.95 0.162 1.08 0.1725 1.15 15% 社区景观 0.09 0.9 0.095 0.95 0.102 1.02 0.102 1.02 10% 外部环境 0.093 0.93 0.098 0.98 0.12 1.2 0.12 1.2 10% 区域位置 0.135 0.9 0.1425 0.95 0.1425 0.95 0.147 0.98 15% 建筑设计 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 权重 鹭岛国际社区 丽府（C） 中海城南一号（B） 誉峰（A） 　 比较内容 将比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目住宅的参考定价： 以项目A(誉峰)为参考： 12500÷1.0235 =12212.99 以项目B(中海城南一号)为参考： 16000÷1.0055 =15912.48 以项目C(丽府)为参考： 10250÷0.9585=10693.79 以项目D（鹭岛国际社区）为参考：9500÷0.935=10160.43 本案价格推算： 住宅价格=以项目A为参考的定价×A权重+以项目B为参考的定价×B权重+以项目C为参考的定价×C权重+以项目D为参考的定价XD权重= 12300.82元/平方米 注：权重=各比较对象的比较系数/四个比较对象的比较系数之和 据以上数据分析，目前本案产品销售价格水平应该在12300元/平方米左右。 结合成本加成法推算的价格，中原建议本案清水销售均价为：13000元/平方米 Part 6 物业发展建议 Part 6.1 构建产品价值体系 产品如何打造？ 高端客群购买动机分析 产品资源的独享——购买地段、便捷性、自然景观… 产品的舒适度——高品质产品，大尺度空间… 购买心理满足感——圈层的标签、脸面