新易泰物流产业园物业管理实施方案汇总.doc

**产业园物业管理实施方案初稿 产业园的基本情况及物业规模 （一）产业园项目概述及物业概述 项目规划占地 200 亩，建筑面积 200000 平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为10万平方米。 2、生产区占建筑面积3万平方米，两座建筑面积各2平方米和1平方米的大跨度联合车间、一座 设有100T龙门吊车的原材料堆场。 3、物流中心占地50亩，建筑面积7万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积3万平方米；二是 库区，建筑面积1万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积3万平方米。 （二）产业园的物业规模 1、2、3、4、 做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图； 负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表； 负责产业园水电等的抄表统计。 5、委外工作主管 督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进行检查和考核，并对出现的问题提出整改要求。 负责客服人员转发投诉的处理，及整改意见的落实。 产业园物业管理的主要内容及人员配置 1、安全保卫系统 在园区两个主要出入口要求有保安24小时在岗值班；同时要对园区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对公司内部车辆及外来车辆进行管理，确保道路通畅。 根据园区总体管理的需要，保安主要负责两个园区主要出入口值班管理以及园区巡查，采用四班三运转机制，每班6人，门岗各两人，流动岗两人。总计需要24人，每人费用30000元/年，该项每年预计需要费用七十二万元。 2、设备设施维护系统 （1）房屋管理与维修养护 （2）共用设备管理 　　给排水设备管理：供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）；排水管理。 供电设备管理：供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理。 弱电设备管理。 消防管理：消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。 产业园内部网络管理 根据产业园设备管理的需要，设备管理的人员配置如下：设备维护需要 维修水电工1~2人，每人费用约45000元/年。 监控室需要4人，每人每年的工资标准为三万五到四万元之间；网络管理需要1~2人，每人每年工资标准为四万五至五万元。 3、环境保洁绿化系统 垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。根据需要进行绿化修剪、杂草清除工作。 产业园办公楼卫生清洁需要2~3人；宿舍公共区域的卫生以及道路清洁需要2~3人，每人费用约25000元/年。 4、园区食堂管理 产业园区食堂采用全程外包模式提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营人员的住宿，经营，。24小时监控值班，安保负责人负责日常检查和突击检查，保证外聘保安的工作质量。同时在园区四周、车辆进出口、园区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。 　　严格管理保安队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。 　　在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。 （2）入园企业的管理 　　建立与入园企业的日常沟通机制，及时了解入园企业的需求，并做好入园企业的沟通工作，使之能配合物业管理工作。 （3）车辆交通及道路管理 　　园区停车场管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查园区内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工的日常生活。 （4）科学管理 　　记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。 2、设备设施维护系统 （1）房屋管理与维修养护 　　主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报相关事项。 （2）共用设备管理 　　本公司物业设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与