05第五篇项目投资估算与资金平衡研讨.ppt

第五章 房地产项目 投资估算与资金平衡 第一节 房地产开发投资 1开发项目成本费用构成 1.1土地成本 1.2前期工程费 1.3房屋开发费 1.4基础设施配套费 l? 土地出让金 l? 征地费 拆迁补偿安置费 l? 契税（3％） l? 城市建设配套费 l? 建安工程费 建筑工程费：结构、建筑、 设备及安装工程费： 装修费 l? 附属工程费（建筑物）： 锅炉、热电站、变电室、污水处理、 信报箱、煤气调压站、门卫、 l? 室外工程费（构筑物）： 上水（ 分质供水：日常用水、饮用水） 下水（ 分流排水: 污水、雨水） 电信（电话、宽带、有线） 煤气、热力、供电、道路、绿化、环卫 室外照明、建筑小品、人工湖、小区标志、 围墙大门管线接驳等设施建设费 市政设施干线、干管、干道等的接口费用 l? 公共配套设施费： 小区内非盈利性的各种公共配套设施如： 居委会、派出所、学校、幼儿园、公共厕所等 ? 大市政配套： l?????????? 住宅建设配套费：320元/平方米 l??? 小区配套： l?????????? 人防费：60元/平方米 l?????????? 住宅区绿化建设费：12元/平方米 l?????????? 增容费（非住宅）：水气取消 l?????????? 电： 145元、平方米 l?????????? 自来水：17.5元/平方米 l?????????? 污水：17元/平方米 l?????????? 煤气：21——24元/平方米 l?????????? 电话：12.5元/平方米 l?????????? 有线：5元/平方米 l?????????? 智能化：50-100元/平方米 l?????????? 环卫：4.5元/平方米 ?施工图预算与决算费、 标底编制与审查费、 合同公证费、 办证费 （施工执照费 、产权证等）、 监理费、 评估费 总承包管理费、等等 分享 房地产投资过程中哪些环节可能通过 超常规运作获得成本的减少？ 您进行成本控制的经验？ 2开发项目收入估算 2.1租售方案确定 (1)?? 租售面积及其比例 (2)?? 租售部位 (3)?? 租售时间进度 (4)?? 租售价格 2.2 销售方案及收入计划表 3投资计划与资金筹措 3.1项目进度计划表 3.2项目投资计划与资金筹措表 第二节 置业投资 * 1.8其他费用 1.9不可预见费 1.5管理费 1.6财务费 1.7销售费 l? 可行性研究费 l? 规划勘探设计费 l? 三通一平费 l? 建安工程费 l? 附属工程费 l? 室外工程费 l? 公共设施 配套费 前期开发费 土地成本 房屋开发费 房屋开发费 类型 层数 单方均价 （元/平方米） 工程概况描述 普通住宅 多层 700-750 钢窗，外墙涂料 高层 1600-1650 钢窗，外墙涂料，国产电梯，公共部位一般装修 中档住宅 多层 800-1200 铝合金窗/外墙涂料 高层 1750-2000 半地下室，国产电梯 高档住宅 多层 1400-1500 一层地下车库，单位空调，较好内装修，铝合金窗 高层 2400-2700 一层地下车库，2-3层中央空调商场裙房，20-30层单位空调商住楼，较好内装修 内销别墅 2-3层 900-1100 不含二次装修和花园 外销别墅 2-3层 3500-4200 中央空调，，集中供热，高档装修，进口洁俱和厨俱 高层中高档办公楼（内销标准） ? 3000-3500 地下二层， 20-30层，电梯和机电设备合资。中央空调，局部幕墙，铝板或面转饰面，铝合金窗，仅公共部位精装修。 高层中高档办公楼（外销标准） ? 4500-4800 地下二层或以上， 25-35层，电梯和机电设备进口。中央空调，幕墙/铝板或铝合金窗 超高层高档标准 ? 8300-10800 建造高度在80米以上的钢结构建筑 综合商业建筑 ? 4000-5000 地下2-3层上部4-5层商业20-30层办塔楼电梯和机电设备进口。中央空调幕墙/铝板或铝合金窗 三星级酒店 ? 7000或以上 包含精装修