第五章住宅消费规律研讨.pptVIP

第五章 住宅消费规律;第一节 住宅租买选择 第二节 住宅交易成本的阻滞效应 第三节 住宅市场的过滤模型 第四节 住宅市场的隔离现象 第五节 住宅使用后主观评价;第一节 住宅租买选择;第一节 住宅租买选择;二、住宅的消费形式：租赁和购买;租买选择（tenure choice）;2.租买选择与住房需求的关系;三、租买选择的影响因素;（一）住房租买选择影响因素的理论探讨;租房不如买房，你赞同吗;购房既能满足居住需要又能满足投资需要，你赞同吗 ;一笔够首付的钱购买第一套房还是投资;拥有自己的房子才有家的归属感安全感;（三）南京市居民租买选择影响因素研究;变量的说明;变量名称;计量模型的选择;Logit model;南京市居民租买选择影响因素;第二节 交易成本的阻滞效应;第二节 交易成本的阻滞效应;一、住房市场的特性与交易成本;二、交易成本的阻滞效应;三、交易成本对住房消费的影响;1.交易成本对住房消费的影响; 如果存在交易成本C，情况发生变化： Px*x+Ph*h=I+(△I-C)，当△I-C0时，等式的右侧是下降的。搬迁不会导致效用上升。相反，不搬迁，收入外扩至蓝色的预算线，此时住房消费为H1，但是其他商品的消费量增加到X3，则效用会增加。但此时红色的无差异曲线未与蓝色预算线相切，说明处于非最优的次优状态。 由此可见，交易成本在一定程度上抵消了收入的增长效应，影响了住房消费的及时调整。抑制住房二级市场中交易的发生，降低住房二级市场的活跃度。;3.经纪服务与交易成本的阻滞效应;4.购房者选择房产中介的动机分析;动机因子;第三节 住房市场细分、过滤模型;一、住房市场细分 ;3.国内住宅市场的细分现状;二、住房过滤模型; 当发生下列情况之一，均衡的住宅市场会到什么影响？ a.家庭收入普遍提高，对住房市场有何影响？ b.新住宅进入市场，对住房市场有何影响？（例如保障房的大量推出）; “过滤 (filtering)原理是西方发达国家用于住房政策分析的有效和常用的方法，可在住房一、二级市场联动条件下，考虑不同收入阶层和不同等级住房间的供求关系，较好地从微观机理上反映住房市场运行的内在规律。自20世纪70年代以来，己被广泛采用，取得了满意的效果。;1.住房过滤的含义;“过滤”过程具有两个基本特点： （1）住宅服务的减少。产生于特定住宅的住宅服务数量在一定时期内减少。服务数量的下降源于住宅的物理性耗损、技术性无形磨损以及住宅样式的变化。 （2）居住者收入的下降。房屋被收入较少的家庭居住。当服务数量下降时，房屋被这样一些家庭居住，它们对住宅服务的需求量逐渐减少，特别是那些低收入家庭。;2.住房过滤模型;外部环境——收入发生提高： 高收入者支付力强，开发商可赚取的利润高，所以，开发商优先开发高档住宅，于是高收入家庭开始搬迁，高收入家庭享受的住房服务达到右上方红色虚线水平。 高收入者原先的住宅由于维护成本下降，其住房服务量下降到绿色虚线水平，但是仍大于135，于是，收入提升的中等收入家庭迁入到高收入家庭腾出的住宅中。基于同样的道理，低收入家庭迁入到中等收入家庭腾出的住宅中，低收入家庭原先的住宅将被淘汰，进行拆除重建。 ;3.“过滤”模型与住房政策选择;第四节 住宅市场的隔离现象;;南京市保障性住房的空间分布格局？;第五节 住宅使用后主观评价;全国住宅用户满意度调查;四分图模型分析南京市住户物业服务满意度;本章作业