商业地产解答.docVIP

1. 土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。　　 市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。　　 酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。　　 比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：　　 1、商业房是不能落户的。　　 2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。　　 3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。　　 4、根据《物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。　　 又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：　　 1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。　　 2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。　　 在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房不限购、不限贷，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？ 2、如何把工业用地转化为商业或住宅用地 前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见 三、对于大型地块，商住结合时的开发顺序 1、先开发地块中最好的位置，回笼资金，以酒店式公寓、中小型住宅为主，同时商业地块要平整好，摆上桩机，沟通洽谈主力商家定下意向，然后对外宣传； 2、再开发商业（因为投入大，回报慢） 3、最后开发中等住宅地块，凭借商业可以提高住宅价格 4、对于资金短缺的开发商（极端情况下是土地款没付清，土地证没拿到，施工方答应垫资的），可以先卖掉一部分土地，缓解资金压力 5、关于商品房预售证办理时间（一般地方要求工程量完成70%，实际操作中，工程出地面即可办理预售证） 6、小地产公司一般因为资金短缺会找中小施工队，施工队垫资都是以偷工减料为前提的，所以竣工验收时会存在各种问题：墙壁地板渗水、钢筋稀少粗变细、窗门劣质不合缝、水泥里都是大沙块、电线电缆细小劣质、水管劣质细小。。。。。。。。 一般1亿的工程款和配套款可能只用到一般，一般是公司总经理和工程副总与包工头沆瀣一气，各自侵吞，贪污受贿；如果工程款尚未结清，工人未发工资，则开发商也会暂时扣押，因为工程验收不达标；供应商和工人采取的方式一般是前往售楼部和办公室静坐或者大闹；接下来业主会要求退房和赔偿，更严重的是前往市政府静坐示威，要求严惩不良开发商；政府会对大老板监视居住，如果开发商里有政府公职人员入股（一般干股或者半干股）则会被双规；在接下来开发商会亲任总经理，副总一般会由自己的亲信（比如司机）担任； 7、接下来房子有问题，业主会维权，法院会判处开发商赔偿，房子就会成为烂尾楼，停工，被法院查封，维权道路是艰辛滴，所以一定要选择大开发商啊； 8、复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、 HYPERLINK /view/449889.htm \t _blank 行政事业性收费全免的优惠，房地产商取得土地较难，周期短、回收快的烂尾楼复活项目必然受到青睐，当然，烂尾楼也存在许多复杂情况，使接盘投资者不得不慎重权衡。烂尾楼背后一般都有复杂的经济问题和法律问题。例如，产权不明确、债权债务纠葛等等。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。 8、烂尾楼如拍卖则拍卖款需要首先偿还债务（银行欠款，购房人） 9、烂尾楼处理高招：一、 四、所谓的合作建房其实就是非法土地转让性质，开发商一般是在资金严重短缺的情况下才会采取这种方式，开发商负责拿地和拆迁，合作方负责建安工程、营销管理，拿地的是一个公司，建设和销售的是另外一个公司，严格来讲变相的土地买卖严重影响房地产的正常发展，对于其他企业是有失公平的，但是合作方一般都会先付一部分款项； 五、做品牌其实最重要的就是“造势”，而造势跟“花钱”是分不开，而花