第二章房地产估价理论-副本总结.ppt

第二章 房地产估价及估价原则;学习目的与要求: 掌握:合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容； 熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容 ;第一节 房地产估价的概念和必要性; ; ;房地产估价定义中的关键术语： 1、专业房地产估价人员 专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种； ;2、估价目的：是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为。 不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。 ;3、估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 4、估价程序：是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序 。;5、估价方法：房地产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。 一宗房地产的价值通常可以从如下3个途径来求取： ①近期市场上类似的房地产是以什么价格进行交易的； ②如果重新开发建设一宗类似的房地产需要多少费用； ③如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益。 ;6、估价对象：是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。尽管房地产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。 ①从实物角度看； ②从权益方面看。;7、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响房地产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的房地产，各种因素引起房地产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。 ;9、价值的测算和判定：是建立在估价人员对估价对象房地产所在的房地产分市场的运行规律的掌握，以及对相关经济、法律、社会、自然因素的变化对估价对象房地产价值影响的判断上的。 价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常值，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。 注意：估价不同于定价。 ; ;三、房地产估价的必要性;房地产估价的需要： （1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）； （2）房地产转让、租赁的需要； （3）房地产抵押、典当的需要； （4）房地产保险的需要； （5）房地产税收的需要； （6）房地产征收和征用补偿的需要； （7）房地产损害赔偿的需要； （8）房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要； （9）企业有关经济行为的需要； （10）房地产管理的需要；（11）其他方面的需要;第四节 房地产估价原则;一、独立、客观、公正原则 所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。 所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。 所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。 ;二、合法原则 合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点： (1)在合法产权方面，应以不动产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据； (2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据； (3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据； (4)在其他方面，如评估出的价格必须符合固家的价格政策;三、最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 最高最佳使用必须同时符合4个标准： ①法律上许可； ②技术上可能； ③经济上可行； ④价值最大化。 ;最高最佳使用具体包括3个方面，①最佳用途；②最佳规模；③最