徐泾御品园林整体策划营销报告.ppt

徐泾御品园林整体策划营销报告;西上海;同策信心;同策信心;报告目录;两个核心问题;两个核心问题;1000-1500万别墅项目成交情况;1000-1500万别墅项目区域分布;板块数量逐渐增多，项目从碧云和张江板块向其他板块转移;1000-1500万别墅项目产品特点;1000-1500万别墅项目产品特点;1000-1500万别墅项目总结;徐泾别墅市场成交状况;总价过1000万，单价突破30000元/㎡ 徐泾板块总价最高的独栋别墅;项目的区域标杆 是怎么形成的？;1000万以上别墅板块的标杆项目;标杆性项目有什么？——景观和产品力被频繁提及。;我们是不是具备作为标杆项目的必备条件？;地段价值;我们与其他标杆项目的比较; 产品力补强; 产品力补强;手抹灰墙 拱门、拱窗 陶瓦、气孔; 产品力补强;热带雨林细节;外界保持绝对的独立性，在沿马路区域种植体型较高大、茂盛的植物，保证别墅区的私密性。 别墅区内行车道路间由中型植物有效分隔，形成相对的独立和私密性。;会所;会所;小结;两个核心问题; 全市千万客户特征;不同总价段比较;不同年龄段比较;小结;以徐泾、赵巷、佘山为代表的西上海，历年1000万以上独栋的成交客户： 上海客户自2008年以来呈现平稳发展态势； 江浙客和大陆其他客户呈增长态势； 外籍客户自2006年以来下滑明显。;成交变化趋势;成交变化趋势;成交变化趋势; 千万客户特征; 千万客户特征; 千万客户特征; 千万客户特征; 千万客户特征; 千万客户特征; 千万客户特征;板块内独栋别墅成交客户，60%以上为私营业主或企业合伙人 板块内独栋别墅成交客户，35-45岁年龄段占50%以上比例;国内客户居多，年龄大多在35～50岁之间 工作或生活主要集中于上海西部地区，对区域有较高认同度。 经济实力较强，多数为私营业主、企业高管。; 一千万市场总结;定价策略; 价格定位;1000-1500万独栋别墅主要项目;1000-1500万独栋别墅竞品;价格确定原则： 以2008年至今各项目成交均价作为可比项目价格基准;1、地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等 2、如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话（当然会因为政府市政规划的发展而改变），那么，发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划、包装和管理，即项目和产品的品质。;; 价格定位;;营销策略;区 域 个 案 简 介;;;;;大华西郊;;大华西郊;;大华西郊;;;;典 型 操 盘 分 享;样 板 为 王;;“72套别墅组成的样板段”、“16联版的平面广告”两大营销 话题震撼入市引爆 案名巧妙结合佘山板块推广 人气积累口碑营销达到高峰 ;活 动 为 续;;销 售 策 略;以 高 带 低;;销 售 策 略;我们的营销方式; 户外为先。先声夺人 样板为王。看见的才是真实的 sp为续。持续邀约客户循环 ;;;;推案顺序;1;2009/1/1;案前准备;同 策 优 势;项目操盘经验 ;同策信心;项目操盘经验 区域的熟知 ;同策信心;项目操盘经验 区域的熟知 强大的目标客户资源累积;一千五百万的媒体投入;项目操盘经验 区域的熟知 强大的目标客户资源累积 区域同盟联动操盘;竞争;项目操盘经验 区域的熟知 强大的目标客户资源累积 区域同盟联动操盘 观庭自主开发的话语权;观庭——自主项目的优势 我们有绝对的话语权; 企划报告;项目后期面积段判断及规划建议;确定本项目产品结构的依据： 基于市场对未来独栋别墅客户总价能力的预测 板块市场成交的主力面积段判断;确定本项目产品结构的依据： 基于市场对未来独栋别墅客户总价能力的预测 板块市场成交的主力面积段判断;主力总价需求分析;主力总价需求演变分析;低财富：56.29%;主力总价需求演变分析;1、西上海低财富群体承受的总价较全市而言偏高